Что значит ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в 2021 году: порядок, что это значит?

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: документы и порядок ввода

Официальный ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома означает, что объект является готовым для заселения людей, а все инженерные работы в нем выполнены корректно и соответствуют строительному законодательству. Когда речь идет о сдаче высотного многоквартирного дома, ответственность является колоссальной – сотням людей должно быть комфортно и безопасно жить в новых квартирах. Поэтому Ростехнадзор курирует этот вопрос на федеральном уровне.

Стоимость ввода многоквартирного дома в эксплуатацию рассчитывается индивидуально

Порядок ввода в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома начинается с того, что подключаются, запускаются и проверяются основные инженерные системы. Речь идет об электроснабжении объекта, водоснабжении, газоснабжении и подключенной канализации.

Второй обязательный момент – наличие обустроенного подъездного пути. Это может асфальтовый подъезд или отсыпанный гравием. Также проверке подлежит пожарная система.

Важно: разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию можно получить только при условии, что фактические характеристики объекта в точности соответствуют проектным! Изменение проекта после его согласования с административным органом является недопустимым!

Основные нормативные документы – это Градостроительный Кодекс и ФЗ № 191. Помимо отображения порядка ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в них также содержится информация о том, какие объекты попадают под упрощенную процедуру. Специалисты кадастровой службы «Техплан» в Красноярске в тонкостях знают процедуру ввода и помогут реализовать все в соответствии с актуальными законодательными требованиями.

Документы на ввод в эксплуатацию

Как правило, отдельно собирать документы для процедуры ввода не требуется. Они есть на руках у застройщика уже перед началом работ, а также появляются в процессе строительства. Список может разниться в зависимости от региона, однако можно выделить общие требования по документам на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

• План межевания земли – с участком застройки и прилежащими территориями.
• Градостроительная планировка земли.
• Разрешительная документация на строительство и инженерные работы.
• Акт прием объекта
• Проектные документы
• Документация, подтверждающая соответствие всех проведенных работ проекту и нормам строительного законодательства.

Где и как получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в 2020?

Заручившись поддержкой экспертов, компания застройщик может ускорить и упростить для себя процедуру ввода в эксплуатацию возведенного объекта в Красноярске или области. Мы предлагаем комфортные условия сотрудничества, содействие на любом из этапов и объективные расценки на любые услуги в сфере кадастра. Акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома с нашей помощью вы можете получить на руки в кратчайшие сроки.

Стоимость ввода многоквартирного дома в эксплуатацию рассчитывается индивидуально

Что означает «дом сдан в эксплуатацию»? — Бизнес-трибуна — Новости Санкт-Петербурга

В рекламных объявлениях о возведении многоквартирных домов нередко фигурируют фразы: «Дом готов», «Окончание строительства», «Ввод в эксплуатацию». Что это означает и в какой момент участники долевого строительства получают ключи от готовой квартиры, рассказывают специалисты строительной компании «Терминал-Ресурс».

На одном языке

Часть из применяемых терминов закреплены юридически, некоторые означают бытовые понятия. Иногда между завершением строительных работ и заселением проходят долгие месяцы. Ввод дома в эксплуатацию происходит не за один день. Это продолжительный процесс, состоящий из нескольких процедур. Местный орган строительного надзора выдаёт разрешение на строительство и проверяет дом на каждом этапе, о чём составляются соответствующие документы.

После окончания работ строителями многоквартирный дом должен пройти приёмку государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а также соблюдение всех действующих строительных и санитарных норм.

Заключении о соответствии проектной документации

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании документов, составленных строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего дома – электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарная служба и др.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

На основании пакета документов, куда входят ЗОС и правоустанавливающие документы на землю, орган строительного надзора выдаёт основной документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

К этому моменту все строительные работы завершены на 100%, подключены и проверены инженерные сети, заключены договоры на обслуживание и эксплуатацию коммуникаций (лифтовое оборудование, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение), выполнено благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение и т.д.)

Постановка на кадастровый учёт

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик приступает к постановке дома на кадастровый учет. Сейчас эту процедуру проходит жилой комплекс «Образцовый квартал 5». После этого можно оформлять квартиры в собственность. Оставшиеся квартиры будут продаваться по договору купли-продажи. Сейчас есть возможность бесплатно забронировать готовую квартиру по цене строящейся, а заключить договор купли-продажи можно будет уже в феврале.

Передача ключей

Окончание строительства – это условная дата, к которой закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет сам, исходя из собственных расчётов и планов. Разрыв между вводом в эксплуатацию и передачей ключей у некоторых застройщиков может составлять полгода. Дольщику обычно важна именно возможность получить готовую квартиру в своё распоряжение, поэтому стоит ориентироваться на дату, до которой выдано разрешение на строительство, и уточнять срок передачи ключей. Ключи выдаются при подписании акта приёма-передачи.

Строительной компании «Терминал-Ресурс», возводящей «Образцовые кварталы», удалось сократить сроки строительства за счет эффективного управления работами подрядных организаций и чёткого планирования, а также благодаря заблаговременной подготовки дорожной сети и инженерных систем, оптимизации строительно-монтажных работ и грамотного юридического сопровождения. Срок возведения нового жилого комплекса от котлована до передачи ключей составляет полтора года. Разрешение на строительство «Образцового квартала 5» действительно ещё до 2021 года, а 20 января 2020 года уже началась передача дольщикам квартир.

Готовые и строящиеся квартиры в Пушкинском районе от застройщика: г. Санкт-Петербург, ул. Кокколевская, д.1, БЦ «Перспектива» (рядом с ЖК «Образцовые кварталы»), тел. +7 (812) 719-19-19, www.devcent.ru

Справка о компании ООО «Терминал-Ресурс»

Бизнес парк «Гараж», жилой комплекс «Образцовый квартал», жилой комплекс «Образцовый квартал 2», жилой комплекс «Образцовый квартал 3», жилой комплекс «Образцовый квартал 4», жилой комплекс «Образцовый квартал 5», жилой комплекс «Образцовый квартал 6» – застройщик ООО «Терминал-Ресурс», проектные декларации на сайте www.devcent.ru/dokumentacziya

Узнать по ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ДОМА в Ярославле -Блог от застройщика

Сколько квартир введено в эксплуатацию в 1-ом квартале 2018 года по России?

Это 209,2 тыс. квартир. В кв. метрах – это 15,7 млн. Много это или мало в рамках нашей страны? Сказать трудно. Если сравнить с аналогичным периодом 2017 года прирост составил 119,6%. Подробнее.

Но, глядя на эти цифры, можно сказать однозначно. Момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию, ждут сотни тысяч семей. Возможно, Вы в их числе.

А ЧТО ВЫ ЗНАЕТЕ ОБ ЭТОЙ СТОЛЬ ВАЖНОЙ ПРОЦЕДУРЕ?

Требования для ввода в эксплуатацию

В 2017 году одной из социологических компаний проводился опрос среди дольщиков на тему «Что для Вас значит этап сдачи дома в эксплуатацию?»

Для 87% респондентов это означает, что основные риски пройдены и скоро они получат свои ключи.

С точки зрения застройщика, разрешение на ввод в эксплуатацию – это подтверждение того факта, что дом прошел строжайшие проверки и абсолютно безопасен для проживания.

Какие же проверки проходит объект перед сдачей в Ярославской области?

 

  Внутренняя проверка. У Застройщика на объекте определенное количество подрядчиков, работу которых нужно проверять.

  Заявка в Инспекцию Государственного строительного надзора (ИГСН) по Ярославской области. Когда работу подрядчиков утвердила проверяющая комиссия застройщика, подается извещение по окончанию строительства объекта в ИГСН.

  Назначение комиссии. Далее ИГСН назначает комиссию на предмет соответствия построенного объекта капитального строительства всем действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, нормам и тех. регламентам, а также проектной документации.

  Проверка объекта. Сначала члены комиссии проводят тщательное обследование самого объекта. Далее проверяется полный пакет исполнительной и технической документации (акты, справки, заключения, испытания и т. д.).

  Перечень замечаний. По итогу ИГСН выдает перечень замечаний. За последние 10 лет без замечаний не вводился еще ни один объект.

  Повторная проверка. После устранения замечаний повторная проверка проходит ориентировочно через месяц. В случае положительного решения, Застройщику выдается заключение о соответствии построенного объекта требованием тех. регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, в т. ч. требованиям энергетической документации и требованиям оснащенности объекта приборами учета и используемых энергетических ресурсов.

  Разрешение на ввод в эксплуатацию. Далее Застройщик подает заявление для получения разрешения на ввод объекта в Департамент строительства по Яр. области. После документальной проверки от Департамента создается комиссия с целью выезда на объект. При отсутствии замечаний выдается разрешение на ввод объекта.

Причины увеличения срока ввода объекта

  Проверки настолько серьезные, что даже у опытных застройщиков находят мелкие недочеты, которые требуют исправления. Из-за чего срок ввода в действие объекта может затянуться на 1 – 2 месяца. Нужно понимать, что не всегда претензии со стороны проверяющих объективные. Рассмотрим самые распространенные, с которыми сталкиваются все Застройщики:

1. Задержки на ввод объекта могут быть связаны с выполнением тех или иных работ только в определенное время года, при благоприятных погодных условиях (в частности, благоустройство).

2. Также причиной служит невыполнение в срок ресурсоснабжающими организациями своих договорных обязательств. А именно: задержки при прокладке инженерных сетей до границы участка Застройщика и их дальнейшее подключение. Понятно, что без проложенных наружных инженерных сетей невозможно выполнить благоустройство. 

Строительство многоэтажных жилых домов – это десятки факторов, которые Застройщику всегда нужно учитывать и контролировать, чтобы исполнять договоренности со своими дольщиками в срок.

Если взять один из наших брендов «Светлояр», то за последние 3 года под его началом были построены 5 объектов жилого капитального строительства и все РАНЬШЕ НАМЕЧЕННОГО СРОКА (сроков, указанных в документации на на ввод в эксплуатацию) А именно:

№	Адрес объекта	Фактический срок	Сроки ввода из разрешения на строительство
1	ул. Панина д.3 корп.4	19.01.2015	31.03.2015
2	ул. Тутаевское шоссе д.99 и ул. Бабича д.2	12.02.2015	25.12.2016
3	ул. Панина д.3 корп.3	15.03.2016	06.11.2017
4	ул. Угличская д.66 а	07.10.2016	14.04.2017
5	ул. Батова д.3 корп.4	02.11.2017	09.04.2019

 

Ввод в эксплуатацию ЖК «КВАРТАЛ ПАРК»

  На ближайшее время запланирован ввод в эксплуатацию 1 этапа строительства жилого дома (строение №1) за Волгой, расположенного в районе пересечения пр-та Машиностроителей и ул. Папанина.

Вот он:

 

Где расположен этот Объект? А располагается он в самом быстрорастущем районе города.

Кто помнит, как выглядел 10 лет назад район, где сейчас расположен Глобус?

Там кроме зеленых лугов, соснового бора и поселка «Красный бор» ничего не было. Сейчас же в этих красивых и экологически чистых местах (отсутствие вредных предприятий) бурно развивается инфраструктура (ТЦ, дороги, дома, парки, муниципальные объекты и др).

ЖК «Квартал парк» находится в 500 метрах от ТЦ Глобус и Леруа Марлен. Рядом ТЦ «Яркий».

В 300 метрах расположена основная дорога ул. Машиностроителей.

С противоположной стороны — сосновый бор, где приятно прогуляться после тяжелого трудового дня или совершить утреннюю пробежку.

 

Внутренняя отделка

  На сегодняшний день дом готов принимать своих жильцов.

Как Вы думайте, где сделано это фото (в квартире или в подъезде)?

 

  Так выглядит ОТДЕЛКА В ПОДЪЕЗДЕ дома. Кстати, ПОДЪЕЗД ПРОХОДНОЙ, то есть один вход с внешнего фасада, другой с дворового. Не придется бегать с сумками вокруг дома.

В шестиэтажном доме есть грузопассажирский ЛИФТ с грузоподъемностью 630 кг, в длину 2 метра. Удобно будет транспортировать мебель на верхние этажи при въезде в новые квартиры. 

Лестничные площадки аккуратно покрыты керамической плиткой.

 

  Во всех квартирах установлены стальные двери. Толщина металла — 1,2 мм. Улучшена тепло — шумоизоляция за счет минерального наполнителя. Короб цельногнутый без сварных швов. Замка 2: цилиндровый и сувальдный. МДФ панель под цвет дерева.

 

  Как же обстоят дела с ремонтом в самих квартирах?

На полу в комнатах, коридорах и кухнях уложен линолеум в цвет дерева «под ламинат». В санузлах – керамическая плитка. Стены оклеены обоями. Установлены оконные блоки с тройным остеклением. Выполнена электропроводка. Установлен санфаянс (в санузлах – умывальники, ванны, унитазы, на кухнях – мойки). Все квартиры оборудованы приборами учета воды и электроэнергии. Установлены межкомнатные ламинированные двери (со стеклом или без).

 

Благоустройство

  В настоящее время интенсивными темпами ведутся работы по благоустройству. Причем объемы этих работ огромные. Мало того, что выполняется благоустройство придомовой территории вводимого в эксплуатацию 1-го этапа, также идут работы по устройству проезда вдоль двух внешних фасадов 2-го этапа. Чтобы в последствии не вскрывать новое асфальтобетонное покрытие, проложены все инженерные сети ко 2-му этапу.

 

Параллельно идет строительство подъездного проезда с пешеходными тротуаром и наружным освещением с ул. Папанина. В месте примыкания проезда к ул. Папанина, на проезжей части улицы выполняются переходно-скоростные полосы (для их устройства ранее были вынесены наружные сети, также была проведена большая и детальная работа, совместно с Департаментом городского хозяйства мэрии г. Ярославля и Администрацией Заволжского района по расчистке территории от незаконно, хаотично установленных гаражей вдоль, ул. Папанина).

Этот колоссальный объем работ по благоустройству (напоминаем, что данный вид работ является сезонным), вынос инженерных сетей, а также прокладка сетей ко второму этапу, повлекли за собой сдвиг сроков ввода по сдаче дома в эксплуатацию. Да и в целом, воплотить задумки архитекторов по созданию уникальной придомовой территории ЖК «Квартал Парк» непросто. Судите сами:

 

ОГОРОЖЕННАЯ забором территория.
Внутри жилого квартала Вы не найдете двора. Вы увидите ЦЕЛЫЙ ПАРК:

— где ДЕТИШКИ найдут для себя качели, карусели, горки, песочницы, поле для футбола, баскетбола. И ГЛАВНОЕ полное отсутствие машин.

— для РОДИТЕЛЕЙ мы предусмотрели площадку для WORKOUT (турники, брусья, тренажеры), удобные скамейки, кольцевую велодорожку и тихую зеленую зону для отдыха.

С внешней стороны домов вдоль всего периметра забора ПАРКОВОЧНЫЕ МЕСТА.

 

Конструкция дома

  Дом выполнен из керамического кирпича. Толщина наружных стен – 640 мм:

— наружная верста – утолщенный керамический кирпич толщиной 120 мм;

— внутренняя – керамический пористый камень толщиной 510 мм.

Такая конструкция является энергоэффективной, то есть обеспечивает сохранение тепла внутри помещения в зимнее время и прохлады в летнее.

Внутренние несущие стены толщиной 380 и 510 мм. Выполнены из полнотелого кирпича. Это значительно снижает уровень возможного шума со стороны соседей. Кроме того, в конструкции полов предусмотрена шумоизолирующая прокладка толщиной 10 мм.

 

Хотите посетить данный объект и увидеть все своими глазами?

Звоните: (4852) 28 – 88 — 00

Узнать цены и планировки в ЖК «Квартал парк» здесь.

Следите за нашим блогом. Следующая статья на тему: «Отличия кирпичных, монолитных и панельных домов».

Сотрудники Строительной группы «Светлояр» желают Вам хорошего дня!

Дом сдан в эксплуатацию — что это значит

В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:

• окончание строительства;
• ввод дома в эксплуатацию;
• срок выдачи ключей;
• сдача дома и т.д.

Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.

Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»

Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом  на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных  норм и правил.

Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.

После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в  числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.

Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию

В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.

• Строительно-монтажные работы.
• Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
• Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).

Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса),  и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.

Что такое дата получения ключей

Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв. 17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года. Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.

Что такое срок окончания строительства

Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов. Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет. Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.

Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.

В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то  каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.

Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности,  я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта. 

Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию

Как обосновать застройщику затраты после получения акта о вводе в эксплуатацию?

Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.

Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.

И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.

Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.

Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.

Обязанности застройщика по конкретному ДУДС считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ), то есть подписания с дольщиком приемопередаточного акта.

С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.

В более поздних спорах суды также стали принимать аналогичные решения (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 № 08АП-3759/2019 по делу № А70-16544/2018, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 № 14АП-8696/2018 по делу № А66-6508/2018).

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.

Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.

И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.

А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.

Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).

Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, например, устранялись недоделки внутри нее, всех еще непереданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке), либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).

Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще непереданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.

Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.

Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.

Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.

Ввод 1 секции многоквартирного дома ЖК «Изумрудный» в эксплуатацию!

Ввод в эксплуатацию здания долевого строительства производится по стандартной схеме, которая утверждена законом. Порядок ввода подразумевает получение соответствующего разрешения, а также обеспечения соответствия дома утвержденному плану и составленному проекту.

Подобрать квартиру в ЖК «Изумрудный»?

Наши специалисты совершенно бесплатно помогут вам подобрать идеальный вариант квартиры. Просто сообщите необходимые параметры!

Главные функции в вопросе ввода многоквартирного здания возлагаются на застройщика. Именно он обратился в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие вводимого в эксплуатацию здания действующим нормам. Только в этом случае может быть составлен акт ввода и выдано необходимое разрешение.

Важный момент — передача пакета документов, среди которых:

• — Схема с планом участка, где возводится многоквартирный дом;
• — Бумаги, которые подтверждали бы право на строительство здания на конкретном участке земли;
• — Документ, разрешающий строительство жилого здания на выделенной территории;
• — Акт приема объекта капстроительства. Без такой бумаги не обойтись, если восстановление (реконструкция, возведение) здания проводилось на основании договора.

На практике ввод дома может происходить по другой схеме. Например, после завершения строительных работ на объект приезжают сотрудники службы стройгоснадзора, которые проводят ревизию дома и каждой квартиры на факт соответствия документации и действующим нормам. Если обнаружены недостатки, то они находят отражение в соответствующем предписании (акте).

1 секция ЖК Изумрудный была введена в эксплуатацию в сентябре 2018г.

2 секция сдается во II квартале 2019г., 3 секция – III квартал 2019г.

Ввод здания в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?

В чем же главные отличия между передачей ключей от квартиры владельцу и процессом ввода в эксплуатацию? Здесь все просто. Первый период, касающийся ввода объекта, устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, в квартальном исчислении. Здесь строительная компания опирается на опыт выполнения работ и приблизительные сроки, когда строительство объекта должно быть завершено. Если это необходимо, то такой срок может корректироваться застройщиком без необходимости уведомления об этом будущих владельцев той или иной квартиры. Такая практика действует в 2018 году и является общепринятой. При этом изменение срока может производиться не только в большем, но и в меньшем направлении.

Что касается срока передачи ключей, то он находит отображение непосредственно в договоре (в стандартном договоре застройщика Техномикс это 2 месяца), при этом корректировка срока со стороны застройщика без информирования дольщика запрещена.

Если же застройщик нарушает прописанный в договоре срок, то за каждые сутки просрочки он обязан выплачивать 1/150 от процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки имел положительный характер, а сам ввод в эксплуатацию произошел в оговоренные сроки. В настоящее время открыто конкурсное производство на один год, до 18.03.2020г.

Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год. Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта — дорогое удовольствие. С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.

Что происходит после того, как выдан акт ввода?

Как только акт ввода получен, застройщик принимается за выполнение дополнительных работ, а именно:

• — Завершение процесса отделки каждой отдельно взятой квартиры, а также выполнение работ по благоустройству участка около дома. Если были обнаружены небольшие несоответствия требованиям, то они должны быть устранены;


• — Проводятся работы по пуску и наладке оборудования. В частности, производится запуск или настройка работы системы лифтов, выдача рабочего давления в трубах, проверка работоспособности насосов, а также систем, контролирующих утечки, снимаются показания счетчиков и так далее;


• — Оформляется главный пакет документов с поставщиками энергетических ресурсов — тепловой сети, водоканала и прочих. После заключается весь пакет соглашений, подразумевающий обслуживание;


• — Служба поддержки клиентов строительной компании занимается приемкой квартир, без чего ввод в эксплуатацию невозможен. После проверки качества отделочных работ составляется соответствующий акт. Если имеют место проблемы, то застройщик обязан устранить их в определенные комиссией сроки. После этого упомянутая выше служба снова проводит проверку на факт того, устранены проблемы или нет.


• — Далее оформляется соглашение с управляющей организацией. После этой работы осуществляется приемка здания на баланс. Здесь же проводится приемка и передача объекта.


• — Создается график, по которому осматриваются сдаваемые квартиры. При этом сообщение об окончании строительных работ и готовности объекта к передаче должно направляться к дольщику за 30 суток (или ранее) до момента передачи ключей владельцев. Сообщение передается дольщику с помощью заказного письма. При этом весь процесс может занять до четырех месяцев.

Более подробную информацию по состоянию ввода многоквартирного дома в ЖК «Изумрудный» эксплуатацию можно получить оперативно по тел. 8 (4832) 60-70-32.

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

 

Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

 

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона^[1]).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется^[2].

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)  До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)^[3].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН^[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 го­да прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2)  Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома^[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит^[6].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

 

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)  по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2)  из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3)  из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

^[1] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

^[2] П. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

^[4] Утверждён приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

^[5] Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21.08.2019 по делу № 2-4676/2019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2020 по делу № 33-1345/2020.

^[6] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 по делу № А56-29385/2014.

Ремонт квартир | Что нужно знать

Что такое обслуживание квартиры?

Ремонт квартир — это содержание многоквартирных домов. Он охватывает широкий спектр ремонтных работ, включая сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уборку, уход за территорией и борьбу с вредителями.

Конечная цель — сделать так, чтобы здания оставались пригодными для жизни, безопасными и удобными для арендаторов и других лиц, находящихся в помещении.

Типы рабочих по обслуживанию квартир

Небольшие многоквартирные комплексы нуждаются в очень небольшом количестве рабочих по обслуживанию, часто их персонал ограничивается одним человеком.На более обширных объектах с сотнями жилых единиц будет задействовано несколько технических специалистов для выполнения более высоких нагрузок.

Техники по обслуживанию

Техники по обслуживанию квартир берут на себя большую часть работ по ремонту и содержанию, и им обычно требуется очень разный набор навыков. Техники выполняют как плановое обслуживание, так и аварийный ремонт.

Менеджеры по техническому обслуживанию

Комплексы с менее чем 100 единицами обычно не нуждаются в более чем одном менеджере по техобслуживанию в штате с небольшим количеством других работников (если таковые имеются).В этих небольших настройках менеджер часто обрабатывает все аспекты обслуживания квартиры, включая планирование, составление графиков, составление бюджета и выполнение задач обслуживания.

Для более крупных объектов с более чем 200 квартирами этот персонал уделяет больше внимания своей управленческой роли, в то время как другие работники, занятые неполный или полный рабочий день, занимаются ремонтом и обслуживанием.

Супервайзеры по техническому обслуживанию

В многоквартирных комплексах, достаточно больших, чтобы потребовалось несколько технических специалистов, могут работать инспекторы по техническому обслуживанию.Супервайзеры организуют повседневные задачи, обеспечивают соблюдение стандартов безопасности и наблюдают за техническими специалистами при выполнении ими различных задач по техническому обслуживанию.

Пример обслуживания квартиры

Предположим, что в большом многоквартирном комплексе в городке колледжа есть 800 квартир, во многих из которых проживают студенты. Обслуживающий персонал отеля состоит из менеджера по техническому обслуживанию, начальника и четырех техников по техническому обслуживанию.

Большинство запросов на работу, отправляемых руководству, представляют собой довольно быстрые исправления, такие как утечки из крана, мерцающие лампочки, отсутствие теплой воды и незначительные проблемы с бытовой техникой.Каждый из них может быть решен за час или меньше. Некоторые проблемы требуют больше времени, но по-прежнему находятся в компетенции технических специалистов.

Для проблем, которые выходят за рамки возможностей обслуживающей бригады, таких как серьезные неисправности бытовой техники или проблемы с электричеством, руководство нанимает внешних подрядчиков. Иногда они получают запросы на работу по вопросам, выходящим за пределы их жилых домов, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха.

Комбинации запросов на работу и текущего обслуживания достаточно, чтобы команда была очень занята, и многие заказы на работу в конечном итоге ждут пару дней, прежде чем они будут выполнены.Из-за этого менеджер квартиры решает нанять пятого штатного специалиста, чтобы убедиться, что все заказы выполняются в течение 24 часов.

Кроме того, нагрузка резко возрастает после весеннего семестра, когда большинство студентов отправляются домой на лето. Поскольку многие из их студентов-арендаторов не подают заявки на работу во время учебы в школе, эти проблемы часто остаются нерешенными, и управляющий имуществом нанимает несколько временных рабочих по обслуживанию, чтобы все наладить, прежде чем снова сдавать эти квартиры в аренду.

Здания, в которых проводится обслуживание квартир

Квартиры бывают разных форм, каждая из которых требует своего обслуживания. Некоторые из этих типов многоквартирных домов включают:

• Студии: Квартиры-студии небольшие, однокомнатные квартиры с кухней, ванной и совмещенной гостиной / столовой.
• Подъемная квартира: Подземная квартира — это любая квартира в доме без лифта.
• Высотные: некоторые жилые комплексы простираются выше двенадцати этажей, поэтому лифт является абсолютной необходимостью.
• Лофты: Лофты известны своей просторностью, часто с высокими потолками и открытыми стропилами.
• Дуплексы: пара полных жилых домов, которые либо разделяют стену, либо расположены на разных этажах.
• Триплексы: Трехэтажная квартира с отдельным блоком на каждом этаже.
• Апартаменты с садом: Апартаменты на первом этаже с выходом в сад или лужайку.

Сертификаты по обслуживанию квартир и обучение

Среди программ сертификации и обучения, доступных для ремонтников квартир, следующие:

• Сертификация CAMT: Национальная квартирная ассоциация (NAA) выдает Сертификат для специалистов по обслуживанию квартир (CAMT) тем, кто которые прошли программу обучения, имеют 12-месячный опыт работы в сфере обслуживания квартир и сдали выпускной экзамен.
• Сертификаты NAHMT или NAHMS: эти два сертификата, предлагаемые Национальной ассоциацией управления доступным жильем (NAHMA), предлагаются техническим специалистам и руководителям соответственно. Кандидаты должны выполнить ряд строгих требований к обучению и опыту, прежде чем подавать заявку на получение любого из этих полномочий.
• Обучение в Институте обслуживания квартир: Институт предлагает обучение и курсы для тех, кто ищет работу в области обслуживания квартир или желает расширить свои навыки.

Новости и ресурсы по обслуживанию квартир

• Multifamily Insiders: Multifamily Insiders публикует многочисленные блоги, относящиеся к обслуживанию квартир.
• NAA: Национальная квартирная ассоциация публикует множество материалов, включая собственное онлайн-издание под названием UNITS Magazine.

Уникальный тип домовладения

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных варианта проживания, и оба они могут быть слишком дорогостоящими.Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.

Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип варианта жилого жилья, который на самом деле является корпорацией, при которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую. Напротив, каждый житель является акционером корпорации, отчасти исходя из относительного размера единицы, в которой они живут. Здесь мы более подробно рассмотрим совместную жизнь.

Ключевые выводы

• Кооператив — это способ владеть основным местом жительства, но при этом домовладельцы не владеют своими квартирами напрямую; вместо этого каждый резидент является акционером самого кооператива.
• Некоторым владельцам кооперативов разрешено продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте.
• Кооперативы могут быть менее дорогими, чем квартиры, поскольку они работают по себестоимости, собирая деньги с жителей для оплаты расходов.
• Однако, прежде чем покупать акции компании, обязательно проверьте финансовое положение компании и связанные с ней комиссии.

Как работают жилищные кооперативы

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы напрямую владеть своей единицей, как в случае кондоминиума.В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте, при условии утверждения советом кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем аренда квартир, потому что они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В регионах, где стоимость жизни высока, например в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общие сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.

Помимо финансового аспекта совместной собственности, необходимо учитывать также социальные аспекты. Меньшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый берет на себя ответственность за выполнение своих обязанностей, таких как техническое обслуживание, благоустройство территории и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества резидентов.

В любом случае есть правила, которым нужно следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместная жизнь может вам не понравиться.

Типы кооперативов

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной юрисдикции его местонахождения. В США и Канаде самые популярные варианты:

• Кооперативы по рыночной ставке : Позволяет членам кооператива покупать и продавать акции по любой ставке, которую будет поддерживать рынок.
• Limited Equity Co-ops : Устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы : Кооперативная корпорация сдает здание в аренду, а не владеет им, и не накапливает стоимость собственного капитала.В этом случае у кооператива может быть запас наличности на случай, если здание когда-нибудь будет выставлено на продажу.

Стоимость покупки кооператива

Поскольку вы по сути покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими будущими соседями. Перед покупкой вам стоит учесть следующее:

• Расположение
• Удобства
• Стоимость
• Возможность сдать квартиру в аренду
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Чтобы приобрести акции кооператива, каждый покупатель берет «ссуду на акции» вместо традиционной ипотеки.Эти ссуды во многом похожи на ипотечные ссуды, но в дополнение к выплатам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли общих затрат на эксплуатацию и обслуживание здания.

Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно выплачиваются партнерству ежемесячно и оплачиваются по фактической стоимости. Техническое обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, уплачиваемые за техническое обслуживание, как правило, растут каждый год с инфляцией.

Стоимость ипотеки имущества также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю ссуды, для самого здания возможно получение ипотечной ссуды, принадлежащей корпорации, а не юридическому лицу. индивидуальный партнер.Ссуда ​​на акции оплачивает стоимость покупки товарищества. Это не имеет ничего общего с лежащей в основе ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные счета за коммунальные услуги для каждого места проживания покупателя, которые оплачиваются в индивидуальном порядке, и расходы на страхование. В то время как само здание должно быть застраховано по полису общего страхования, содержимое каждого отдельного жилого дома не покрывается.Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.

Особые рекомендации для кооперативов

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться определенная чистая стоимость или определенное соотношение долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по кооперативной покупке.

Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают кооперативному владению атмосферу безопасности и исключительности.В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более жестко, чем кондоминиумы. Например, в моделях высокого класса может быть запрещена субаренда. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.

По умолчанию — или неуплата — одним партнером может потребоваться, чтобы другие партнеры покрыли расходы этого партнера, хотя строгие требования владения обычно сводят значения по умолчанию к минимуму.

Кондоминиумы против кооперативов

Кондоминиумы — это многоквартирные дома с частными резиденциями, которые поддерживают общие общие части и инфраструктуру, такую ​​как лифты, подвалы или крыши.Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, это означает, что покупатели владеют документами на их жилища. Если вы подумываете о покупке кондоминиума, полезно изучить варианты ипотеки с помощью калькулятора ипотеки, подобного приведенному ниже.

Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.

Итог

Всегда читайте учредительные документы, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию кооператива.Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как им управляют, за что вы должны будете платить и сколько это будет. Спросите об условиях любой основной ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; Немного дополнительных усилий на начальном этапе может иметь большое значение для обеспечения гармоничного долгосрочного проживания.

Определение кондоминиума

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум (также называемый «кондоминиум») — это большой имущественный комплекс, состоящий из отдельных единиц, каждая из которых находится в собственности отдельно.Право собственности обычно включает неисключительную долю в определенной «общественной собственности», контролируемой менеджментом кондоминиума. Менеджмент кондоминиума обычно состоит из совета владельцев квартир, который наблюдает за повседневной работой комплекса, такой как уход за газоном и уборка снега.

Ключевые выводы

• Кондоминиум или кондоминиум — это единица, находящаяся в индивидуальном владении, в комплексе или здании из единиц.
• Владелец кондоминиума владеет воздушным пространством внутри своей квартиры, разделяя долю владения в общественной собственности, такой как пол, стены, тротуары, лестничные клетки и внешние территории.
• Общее требование владельца кондоминиума — ежемесячные платежи ассоциации кондоминиумов, которая отвечает за содержание собственности.
• Главное различие между квартирой и кондоминиумом — это право собственности; квартира обычно сдается, а кондоминиум находится в собственности.
• Если необходим капитальный ремонт, с владельцев кондоминиумов может взиматься особая плата в дополнение к их обычным гонорарам для покрытия таких расходов.

Смотреть сейчас: как работает владение кондоминиумом?

Как работает кондоминиум

Владение воздушным пространством квартиры в многоквартирном жилом комплексе — это одно из описаний кондоминиума.Как указано в этом описании, право собственности владельца кондоминиума на собственность не включает четыре стены, которые отделяют их квартиру от других квартир или мест общего пользования в собственности. Пол, потолок, тротуары, лестничные клетки и внешние территории являются частью общей собственности кондоминиума.

Один из распространенных типов кондоминиумов — это высотные жилые дома, в которых проживают несколько разных семей. Однако концепция не ограничивается ни высотными зданиями, ни жилой недвижимостью.Жилые таунхаусы иногда развиваются как кондоминиумы, и эта концепция также применяется к коммерческой недвижимости, такой как офисные кондоминиумы.

Кондо, как и апартаменты, отлично подходят для жителей, которым нравится жить в общем сообществе без хлопот по содержанию, например, работе с лужайками и управлению недвижимостью.

Особые соображения

Застройщики кондоминиумов различаются способами предоставления парковочных мест и гаражей владельцам квартир.В некоторых застройках эти помещения зарезервированы как ограниченные зоны общего пользования, и ассоциация кондоминиумов сохраняет право собственности, но дает владельцу квартиры исключительные права на использование помещения или гаража. В других застройках владелец квартиры покупает гараж или парковочное место и получает право собственности. Однако ковенанты, условия и ограничения могут по-прежнему ограничивать возможность владельца продать или арендовать помещение независимо от самого объекта.

Кондоминиум и квартира

Большая разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что вы, как правило, владеете кондоминиумом, а снимаете квартиру.Многоквартирные дома обычно принадлежат единственному владельцу (например, компании по управлению недвижимостью), и они используются исключительно для сдачи в аренду. Однако квартиры, которые сдаются в аренду арендаторам, иногда называют квартирами.

Таким образом, единственное заметное различие между кондоминиумом и квартирой — это право собственности. Кондоминиум, как правило, принадлежит вам, а квартира — это то, что вы снимаете.

Требования к кондоминиуму

Заявление о ковенантах, условиях и ограничениях — это юридический документ, устанавливающий правила для владельцев квартир в кондоминиуме.Этот документ определяет допустимое использование устройства. Он описывает использование владельцем ограниченных общих частей и общих частей общего пользования. Декларация включает правила выбора правления для ассоциации домовладельцев — правления, которое управляет застройкой.

Владельцы квартир платят взносы ассоциации кондоминиумов. Эти сборы обычно включают стоимость страховки здания, общие коммунальные услуги и резерв средств для будущего обслуживания здания. Сборы могут также включать сборы, которые ассоциация выплачивает управляющей компании за ежедневную эксплуатацию объекта.Плата за кондоминиум может быть увеличена, и если здание требует капитального ремонта, любые расходы, которые не доступны в резервных фондах, могут быть выставлены на счет владельцам квартир.

Преимущества и недостатки квартир

Покупка дома считается одним из самых больших вложений, которые человек может сделать в своей жизни. Несмотря на то, что это полезно, важно понимать последствия покупки недвижимости, особенно кондоминиума.

Condo living предоставляет своим владельцам несколько преимуществ, таких как доступ к удобствам, которые обычно доступны только по цене.Владельцы могут пользоваться исключительным правом пользования бассейнами, теннисными кортами и фитнес-центром без дополнительной оплаты. В некоторых элитных кондоминиумах даже есть доступ к спа, развлекательным заведениям на крыше и садам.

Многие ассоциации кондоминиумов используют службы безопасности для охраны своего сообщества и защиты своих жителей. Независимо от того, закрыто ли оно за воротами, находится под наблюдением с помощью камер или патрулируется сотрудниками службы безопасности, сообщество извлекает выгоду из дополнительных глаз, отражающих потенциальных злоумышленников (и, как следствие, дополнительного душевного спокойствия).

Владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы ассоциации кондоминиумов для поддержания целостности сообщества. В основном сборы за кондоминиум включают в себя обслуживание собственности, включая общие части, внешние конструкции, а также некоторые внутренние конструкции и бытовую технику. Сборы могут варьироваться в зависимости от того, что они поддерживают, и некоторые из них могут быть дорогими. При капитальном ремонте с владельцев кондоминиумов может взиматься специальный сбор для покрытия расходов.

Как и квартиры, кондоминиумы часто имеют общие стены, а также общие помещения.Жизнь в непосредственной близости и разделение стен и пространства ограничивает уединение, которым можно наслаждаться. В отличие от односемейных особняков, жители должны терпеть соседские неудобства.

Кроме того, кондоминиумами управляют ассоциации кондоминиумов, которые налагают определенные правила и ограничения на владельцев. Ассоциация кондоминиумов определяет, как можно использовать общие помещения, в какой степени владельцы кондоминиумов могут улучшать или изменять свои квартиры, а иногда и кто может пользоваться этими помещениями вместе с ними.

Плюсы

• Удобства

• Службы безопасности

• Покрываемое обслуживание

Минусы

• Доплата

• Меньше конфиденциальности

• Ограниченное использование

Часто задаваемые вопросы по кондо

Что означает кондо?

Кондо, сокращенно от кондоминиума, представляет собой жилую единицу в индивидуальном владении в здании или комплексе, состоящем из других жилых единиц.Владельцы кондоминиумов делят общее пространство и часто платят ассоциацию за поддержание общего пространства, удобств и других общих ресурсов.

В чем разница между квартирой и кондоминиумом?

Квартиры — это отдельные жилые единицы в здании или комплексе, которые арендуются их жильцами. Напротив, кондоминиумы — это жилые единицы в здании или комплексе, находящиеся в отдельной собственности.

Кондо дешевле, чем дома?

При прочих равных, кондоминиумы обычно дешевле, чем дома.Владельцы кондоминиумов платят ассоциативный сбор, который покрывает расходы на обслуживание, удобства и другие ресурсы. Эти сборы обычно меньше затрат на содержание дома. Однако некоторые кондоминиумы, особенно роскошные кондоминиумы в богатых районах, могут располагать гораздо большими возможностями, чем средний дом.

Кондо дешевле, чем апартаменты?

Будет ли кондоминиум менее дорогим, чем апартаменты, зависит от нескольких факторов, таких как расположение, размер и удобства. Арендная плата за квартиру взимается с надбавкой для получения прибыли или дохода, что делает прямые затраты на проживание в квартире более дорогими, чем владение кондоминиумом.Однако в среднем аренда квартиры обходится дешевле, чем владение кондоминиумом, поскольку арендаторы квартир не платят взносов ассоциации. Любые расходы по содержанию берут на себя владельцы квартир, а не арендаторы. Когда основные работы не покрываются взносами ассоциации кондоминиумов, владельцы кондоминиумов несут равную ответственность за оплату расходов. Арендаторы квартир не несут ответственности за оплату каких-либо крупных работ, необходимых в комплексе или здании.

Что такое оценка кондоминиума?

Оценка — это плата, выставляемая владельцам кондоминиумов за капитальный ремонт или усовершенствование, не покрываемые обычными сборами за кондоминиумы.Плата за оценку обычно зависит от размера единицы. Если все квартиры одинакового размера, каждый владелец будет платить равную сумму оценки.

Итог

Кондоминиум или кондоминиум — это индивидуальная жилая единица в комплексе или здании из подобных единиц. Владельцы кондоминиумов владеют своими квартирами, но пользуются общими помещениями, удобствами и другими ресурсами. Они платят сборы за кондоминиумы, которые покрывают расходы на содержание, удобства и содержание общих помещений. Если необходим капитальный ремонт и сборы ассоциации кондоминиумов недостаточны для покрытия этих расходов, с владельцев кондоминиумов будет взиматься специальная оценка.Учитывая дополнительные сборы, владение кондоминиумом, как правило, дешевле, чем владение домом. У владения кондоминиумом есть свои преимущества и недостатки. Поэтому важно понимать последствия, прежде чем совершать покупку.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой.Под давлением борьбы с повышением арендной платы законодатели штатов Иллинойс, Орегон и Калифорния рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы заключается в ограничении роста цен в течение срока аренды, а иногда и сверх срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки.В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую недвижимость арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость.Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах размером с одну семью, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Аналогичным образом, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989).Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также предлагал потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, обучающиеся в местных школах, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую ​​страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом.Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страхованием, обеспечиваемым контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такого страхования очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательное намерение постановления о контроле за арендной платой состояло в том, чтобы предоставить доступное арендное жилье, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы, как правило, арендовались по цене на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно снятых с контроля объектов недвижимости увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно больше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем подверженности риску арендной платы приобрела примерно на 13% больше стоимости после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м перцентилем подверженности риску.Эта дифференцированная оценка собственности в районах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково ярко выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего квартала.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика требовала 2,0 миллиарда долларов затрат для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) изучают последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живущих в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

В период от пяти до десяти лет после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная часть арендаторов, которых контроль за арендной платой заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в своей квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов более вероятно были преобразованы в кондоминиум, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих структур в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих арендных домов были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и арендуемые новостройки, переход контроля за арендной платой в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. Точка будущего исследования будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Как купить жилой комплекс

Если вы ищете источник дохода и (возможно) прирост капитала, вы можете подумать о покупке жилого комплекса. Существуют ключевые различия между владением более крупной недвижимостью, подобной этой, и владением арендуемой недвижимостью на одну или несколько семей. Понимание этих различий поможет вам решить, стоит ли покупать жилой комплекс.

Жилой комплекс обычно классифицируется как жилая недвижимость с пятью и более квартирами. По сравнению с односемейными резиденциями, дуплексами, триплексами и четырьмя комплексами, квартиры предлагают инвесторам привлекательные преимущества. Однако есть и некоторые дополнительные сложности.

Достоинства ЖК

Жилые комплексы, как правило, значительно дороже, чем небольшие многоквартирные дома. Однако на самом деле они помогают снизить риск, увеличивая при этом потенциальную прибыль.Поскольку у них много квартир, владельцы многоквартирных домов не подвергаются такому риску в случае появления вакансий. В отличие от дома, сдаваемого в аренду на одну семью, когда один арендатор переезжает, владелец по-прежнему получает доход от других занимаемых квартир для покрытия расходов.

Эффект масштаба означает, что затраты на техническое обслуживание ниже на единицу. Например, затраты на новую крышу распределяются по всем объектам в здании. Владельцы квартир могут получать дополнительный доход, взимая плату за дополнительные удобства.Сюда могут входить услуги прачечной, торговые автоматы, парковочные места и улучшения. Владельцы арендуемой недвижимости также имеют право на определенные налоговые вычеты.

Когда инвестор обращается к кредитору за финансированием, одобрение больше основывается на финансовых характеристиках собственности, чем на финансах заемщика. Кредиторов больше волнует, покроет ли доход от собственности выплаты, чем кредитный рейтинг заемщика.

Стоимость недвижимости в значительной степени определяется доходом от аренды.Это означает, что владелец потенциально может увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

Недостатки ЖК

По сравнению с арендуемой на одну семью недвижимостью, квартиросъемщики чаще переезжают. Кроме того, они реже заботятся об имуществе. Эти различия означают более высокие общие затраты на вакансии и обслуживание.

Управление многоквартирным комплексом, состоящим из множества квартир, может быть сложной задачей. Работа часто передается на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью или передается местному менеджеру.В любом случае управление может быть дороже, чем выполнение его самостоятельно.

Многоквартирные дома продаются дольше, если инвестор хочет уйти. Поскольку они менее ликвидны, инвестор, покупающий многоквартирный дом, должен иметь в наличии другие ликвидные активы в случае необходимости.

Как купить жилой комплекс

Прежде чем покупать жилой комплекс, первым делом нужно определиться, какой тип вы ищете. Их часто делят на четыре типа:

• Здания класса A, как правило, построены не старше 10 лет и имеют такие удобства, как бассейны и фитнес-центры.
• Здания класса B не старше 20 лет, в них меньше удобств, но они находятся в хорошем состоянии.
• Здания класса C могут быть возрастом до 30 лет, в них мало или совсем нет удобств и они могут выдерживать ремонт.
• Здания класса D часто представляют собой старые субсидируемые жилые единицы в малообеспеченных районах, не оборудованные и нуждающиеся в ремонте.

Инвесторы могут искать доступную недвижимость, путешествуя по окрестностям или проверяя онлайн-объявления. Многие предпочитают работать с брокером по недвижимости, брокером по коммерческой недвижимости или бизнес-брокером, который знает местность.Среди факторов, которые необходимо оценить, — расположение собственности, количество квартир в комплексе, общее состояние и удобства.

Финансовые показатели имеют первостепенное значение при оценке инвестиций в арендуемую недвижимость. Список арендной платы — это первое, на что нужно смотреть. Здесь указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, количество кроватей и ванн в каждой квартире, имена арендаторов, условия каждой аренды и суммы гарантийного депозита.

Уровень занятости — еще один ключевой финансовый показатель. Они показывают, сколько времени в комплексе арендуют арендаторы.Также посмотрите на общие затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию. Типичная цифра — 40 процентов дохода от аренды и других источников.

Копаем глубже

После того, как вы определили объект недвижимости, который выглядит многообещающим, пора проявить должную осмотрительность. Это должно включать:

• Мотивация продавца. Спросите продавца, почему он продает. Отрицательный ответ — трудности с получением прибыли.
• Копии договоров аренды. Вам понадобятся копии всех договоров аренды, чтобы точно знать размер арендной платы, залог и условия.
• Налоговые декларации. Просмотр налоговых деклараций владельца даст вам больше уверенности в правдивости его или ее заявлений о доходах и расходах.
• Инспекции. Лично осмотрите каждую единицу. Также попросите профессионального инспектора сделать то же самое.
• Оценка. Перед тем, как вы сделаете твердое предложение, неплохо было бы попросить профессионального оценщика оценить недвижимость.

Финансирование ЖК

Финансирование жилого комплекса отличается от финансирования частного дома.Обычно вам потребуется 30% снижения. И одобрение будет больше основываться на том, покажут ли финансовые прогнозы, что недвижимость может поддержать выплаты по кредиту, чем на вашей кредитной истории.

Источники финансирования квартир включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды. Квартирные ссуды могут быть на срок от нескольких лет до 30 лет. Они могут иметь фиксированную или регулируемую ставку и могут иметь штрафы за предоплату.

Ссуды без права регресса не позволяют кредитору наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта.Ссуды с правом регресса менее затратны, но более рискованны для заемщика. Любой из них может быть доступен для жилого комплекса.

Из-за размера и сложности сделок инвесторы, как правило, сопровождают своих юристов по недвижимости при заключении сделки с жилым комплексом. Большинство инвесторов создают компании с ограниченной ответственностью, чтобы владеть комплексом и защищать свои личные активы от судебных исков или долгов, связанных с недвижимостью.

Итог

Жилые комплексы обладают некоторыми привлекательными преимуществами по сравнению с инвестициями в недвижимость на одну семью и небольшие многоквартирные дома.Многоквартирные дома, как правило, стоят дороже, и их поиск и покупка занимает больше времени, чем дома меньшего размера. Зачастую ими труднее управлять и труднее продать. Но они также могут обеспечить больший доход с меньшим риском.

Советы по инвестированию в недвижимость

• Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом по поводу инвестирования в жилой комплекс. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут.Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Если после покупки жилого комплекса вы хотите изучить возможность рефинансирования ссуды на недвижимость, ознакомьтесь с этим руководством по рефинансированию.

Фото: © iStock.com / emreogan, © iStock.com / GiovanniVincenti, © iStock.com / RoschetzkyIstockPhoto

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет.Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь». Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас.В свободное время он любит читать, работать волонтером, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Инвестиции в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает в себя любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов.Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом обеспечивая при этом ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличивать денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с арендуемой жилой недвижимостью.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая, чтобы управление зданием соответствовало вашим стандартам и позволяло достичь максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многосемейном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Страхование многоквартирного дома — стоимость и покрытие (2021 г.)

Информация о страховом полисе многоквартирного дома

Страхование многоквартирных домов . У владения арендуемой недвижимостью есть определенные преимущества, поскольку роль арендодателя может быть полезной как с финансовой, так и с личной точки зрения. Однако арендодатели берут на себя большой риск, поэтому страхование многоквартирных домов является неотъемлемой частью пребывания в этой нише. Если у вас нет соответствующего типа и уровня страховки многоквартирного дома , вы подвергаете себя риску ненужных финансовых проблем, если что-то пойдет не так.

Квартиры — это жилые строения, построенные для предоставления жилья нескольким людям или семьям на основании договора аренды, называемого арендой. Многоквартирные дома могут быть одноэтажными или многоэтажными, включать от двух до десятков жилых единиц и могут предоставлять такие услуги, как помещения клуба, фитнес-центр, прачечная, гаражи, детские площадки и бассейны.

Страхование многоквартирного дома защищает вашу собственность от судебных исков по цене всего 67 долларов в месяц.Получите быстрое предложение и свой страховой сертификат прямо сейчас.

Ниже приведены ответы на часто задаваемые вопросы о страховании многоквартирных домов:

Сколько стоит страхование многоквартирного дома?

Средняя цена стандартного полиса страхования гражданской ответственности 1 000 000/2 000 000 долларов США для небольших многоквартирных домов колеблется от 67 до 89 долларов в месяц в зависимости от местоположения, количества квартир, фонда заработной платы, продаж и опыта.

Какой вид страхования нужен многоквартирным домам?

Самая большая забота любого собственника — защитить собственность от катастроф.Хотя страхование имущества может быть немного сложным для понимания, работа с агентом — хороший способ раскрыть нюансы ниши и выяснить, сколько страховки вам действительно нужно для вашего бизнеса.

Конкретный ответ на ваши потребности в покрытии зависит от множества факторов, в том числе от местонахождения вашего бизнеса, типа застрахованного строительства и других переменных.

Кроме того, страхование многоквартирного дома должно защищать вас от любых претензий по ответственности, которые могут возникнуть против вас, в том числе судебных исков, и обеспечивать покрытие потерянного дохода от аренды, которое может возникнуть у вас в результате убытков, покрываемых вашей страховкой.Опытный агент поможет вам определить размер страхового покрытия, необходимый для полной защиты вашего бизнеса. Некоторые риски, с которыми вы сталкиваетесь, включают:

• Ураганы, пожары и другие виды катастрофического ущерба вашей собственности
• Травмы посетителей, сотрудников и арендаторов
• Вандализм и кражи
• Убыток от клеветы и клеветы
• Требования об ответственности за рекламу
• Потеря дохода от аренды
• Судебные иски от недовольных сотрудников и арендаторов
• Обвинения в мошенничестве
• Умышленные тяжбы со стороны ваших сотрудников
• Жалобы на введение в заблуждение

Вы можете устранить эти риски с помощью нескольких видов страхования многоквартирных домов, которые ваш агент может адаптировать к вашим конкретным требованиям, исходя из вашей бизнес-модели и других факторов.

Охват собственников многоквартирных домов

Владельцам многоквартирных домов может быть необходимо несколько видов страхования. Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости вы должны обезопасить себя от ответственности и имущественных рисков.

Вы должны защищать свою коммерческую собственность от потери, в том числе от потери в многоквартирных домах и сложных зданиях, таких как офисные помещения, гаражи, заборы, места общего пользования, складские помещения и бассейны. Страхование многоквартирного дома также должно охватывать любые виды улучшений, такие как пристройки, или любое строение, которое в настоящее время строится или возводится на вашей собственности.Кроме того, купите достаточное покрытие для защиты личного имущества, которое находится на территории вашего предприятия, включая предметы, используемые для обслуживания или обслуживания территории и зданий. Суммы покрытия, которые вы выбираете, зависят от:

• Ваши механические и кровельные системы и сколько им лет
• Возраст здания
• Расположение здания
• Дуплекс, высотное или многоквартирное здание
• Строительный тип
• Есть ли в собственности клуб, фитнес-центр или бассейн?
• Имеется ли в здании система пожарной безопасности и безопасности

Имейте в виду, что любая приобретенная вами страховка многоквартирного дома будет облагаться особой франшизой, если вам понадобится реализовать свое право на подачу иска.Эту франшизу следует тщательно рассмотреть перед покупкой. Вы должны спросить себя, должна ли франшиза применяться к каждому случаю или к каждому зданию, если вы владеете комплексом с несколькими зданиями. Это важное решение при покупке покрытия.

Задумайтесь на мгновение, что если у вас есть несколько зданий, которые были повреждены во время шторма, и вам требуется ремонт крыши, вычитаемая сумма, которую вы платите, будет основываться либо на самом происшествии, либо на франшизе для каждого здания.Если вы выбираете франшизу по каждому зданию, то вы несете ответственность за вычитаемую сумму до того, как сработает страховое покрытие. Если вы приобретете план по разовым случаям, то вы заплатите только одну франшизу, независимо от того, сколько зданий будет повреждено. Вам также следует подумать о покрытии потери дохода. Этот тип покрытия предусматривает возмещение любого потерянного дохода от аренды, который вы понесли из-за ущерба или убытков, возникших в результате страхового случая.

Страхование

арендодателя, или защита коммерческой общей ответственности, обеспечивает защиту от претензий о предполагаемом или фактическом повреждении имущества или любых претензий третьих лиц о телесных повреждениях, предъявленных сотрудниками службы доставки, ремонтным персоналом, посетителями или арендаторами.Это может защитить ваш бизнес от любых судебных исков, связанных с полученными травмами, от поскользнувшихся и падений до споткнуться или травм на территории. Некоторые другие возможные типы страхового покрытия, которые следует учитывать, включают:

• Оборудование и техника. Это покрытие защищает вас от потери дохода или ущерба в результате поломки покрываемого оборудования. Например, ваш паровой котел или ваша механическая система выходит из строя.
• Коммерческая зонтичная политика. Это покрытие обеспечивает дополнительную защиту ответственности в случае любых событий, которые выходят за рамки вашего покрытия ответственности.
• Политика BOP. Политика владельца бизнеса предусматривает комплексное страхование коммерческой собственности, перерывов в работе и коммерческую ответственность — все в одном.
• Комп. Рабочего. Эта политика распространяется на сотрудников, работающих в вашем офисе, от любых связанных с работой травм или заболеваний.
• Покрытие для коммерческих автомобилей. Любые автомобили, принадлежащие и эксплуатируемые вашим бизнесом, должны быть покрыты коммерческим автомобильным покрытием.

Как владельцы многоквартирных домов могут снизить риск возникновения ответственности?

Управляя многоквартирным комплексом или зданием, вы можете столкнуться с судебными исками и судебными исками.Страхование многоквартирного дома может уменьшить финансовые потери, которые вы испытываете, но есть способы снизить ваши шансы на предъявление претензий с самого начала. Избежать претензий по:

• Наличие соответствующего покрытия.
• Поддержание вашего имущества в хорошем состоянии.
• Устранение любых вредных факторов окружающей среды в квартирах, которые вы арендуете.
• Безопасность — главный приоритет.
• Избегание дискриминации при аренде квартир.
• Соблюдение конфиденциальности арендатора.
• Информирование арендаторов о потенциальных опасностях.

Риски и подверженности операторов многоквартирных домов

Требования к собственности напрямую связаны с количеством квартир. Источниками возгорания являются электропроводка, системы отопления, кондиционирования воздуха и приготовления пищи. В старых зданиях необходимо обновить электропроводку, отопление, кондиционирование воздуха, водопровод и крышу.

Если здание было переоборудовано из предыдущего жилья, оно должно соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам.У каждого квартирного блока может быть отдельная система отопления, или может быть котельная для теплоснабжения всех блоков. Все системы необходимо поддерживать в надлежащем состоянии на постоянной основе. Во всех помещениях и местах общего пользования должны быть установлены проводные дымовые / пожарные извещатели.

Если сигнализация питается от батареи, должны быть документально зафиксированы записи о периодическом обслуживании. Уборка имеет решающее значение, если есть центральная прачечная. Стиральные и сушильные машины необходимо содержать в надлежащем состоянии. Предметы, предоставленные владельцем здания, такие как кухонные или стиральные машины, могут быть украдены арендаторами или посторонними лицами.

Ответственность за помещение может быть высокой из-за количества арендаторов и гостей, посещающих объект. Все здания должны соответствовать нормам безопасности и правилам по обнаружению дыма и пожара, огнетушителям и детекторам угарного газа. Следует учитывать воздействие свинца, особенно на подоконники, если здание было построено до 1980 года.

Во избежание поскальзывания, спотыкания или падений все помещения должны содержаться в хорошем состоянии, а напольные покрытия должны быть в хорошем состоянии.Количество выходов должно быть достаточным и хорошо обозначенным, с резервным освещением на случай отключения электроэнергии. Ступеньки должны иметь поручни, быть хорошо освещенными, размеченными и в хорошем состоянии. Парковочные места и тротуары должны быть в хорошем состоянии, без снега и льда, и, как правило, ровными и не допускать скольжения и падений. Балконы следует регулярно осматривать и поддерживать в хорошем состоянии. После смены арендатора замки следует повторно использовать, чтобы предотвратить несанкционированный доступ.

Плавательные бассейны, тренажерные залы и игровые площадки должны использоваться только арендаторами и содержаться в надлежащем состоянии.Должен быть журнал работ по техническому обслуживанию, чтобы документировать реакцию владельца на потребности арендаторов. Убытки от телесных повреждений могут возникнуть из-за предполагаемого незаконного выселения, вторжения в частную жизнь или дискриминации. Важны четкие инструкции по приемлемости арендатора.

Риск компенсации работникам обычно связан с обслуживанием, уборкой или техническим обслуживанием. Боль в спине, грыжи, растяжения и напряжения в результате подъема и работы из неудобных положений — обычное явление. Раздражение кожи и легких может возникнуть в результате работы с чистящими химикатами и краской.Взаимодействие с арендаторами или гостями может быть затруднено. Сотрудники должны быть обучены тому, как справляться с трудными ситуациями. Животные, принадлежащие арендаторам, могут кусать или пинать рабочих.

Внутреннее морское воздействие исходит из дебиторской задолженности по арендной плате, компьютеров, оборудования подрядчиков для газонов и инструментов для обслуживания, а также ценных бумаг и записей для аренды, ипотеки и информации об арендаторах. Дубликаты всех данных должны быть сделаны и храниться вне помещений для облегчения репликации в случае потери.Инструменты и оборудование для технического обслуживания следует периодически инвентаризировать и хранить в безопасном месте в нерабочее время.

Раскрытие преступлений связано с недобросовестностью сотрудников, деньгами и ценными бумагами. Проверка биографических данных должна проводиться в отношении всех сотрудников. Арендная плата обычно взимается первого числа месяца, и в наличии могут быть большие суммы наличных денег. Оплата чеком является предпочтительным методом сбора арендной платы.

Депозиты должны производиться незамедлительно с предоставлением соответствующего обеспечения.Денежные операции необходимо контролировать с помощью квитанций и регулярного мониторинга. Доступ в апартаменты должен быть ограничен лицами, имеющими на это право, а доступ к главным ключам должен строго контролироваться. При смене арендатора необходимо изменить ключ для единиц.

Коммерческое авто экспонирование обычно ограничивается нанятыми и не принадлежащими наемными работниками для сотрудников, выполняющих поручения. Если есть собственные автомобили, например те, которые используются для обслуживания единиц, любой водитель должен иметь действующие водительские права и приемлемый MVR.Транспортные средства должны обслуживаться, а записи должны храниться в центральном месте.

Классификация коммерческого страхования и бизнеса

• SIC CODE : 6513 Операторы многоквартирных домов
• КОД НАИКС : 531110 Арендодатели жилых домов и жилых помещений, 531311 Управляющие жилым имуществом
• Предлагаемый код (ы) общей ответственности ISO : 60010, 60011, 60012, 60013, 60015, 60016
• Предлагаемые коды компенсации работникам : 9012, 9015

Описание для 6513: Операторы многоквартирных домов

Подразделение H: Финансы, страхование и недвижимость | Основная группа 65: Недвижимость | Отраслевая группа 651: Операторы недвижимости (кроме девелоперов) и арендодатели

6513 Операторы многоквартирных домов: Организации, в основном занимающиеся эксплуатацией многоквартирных домов.Под многоквартирными домами понимается пять или более единиц жилья.

• Операторы многоквартирных домов (пять и более единиц жилья)
• Операторы апарт-отелей
• Операторы жилых гостиниц
• Операторы пансионатов

Страхование многоквартирных домов — Итог

Уникальные обстоятельства вашего бизнеса требуют уникального страхового покрытия многоквартирного дома. Найдите агента, который умеет работать с такими же владельцами бизнеса, как вы, чтобы воспользоваться отличным ресурсом для получения необходимого вам покрытия.

Типы страхования малого бизнеса — требования и правила

Возможно, у вас появится следующая отличная идея продукта или услуги, которая, как вы знаете, понравится вашему региону. Если у вас есть бизнес, у вас есть риски. Неожиданные события и судебные процессы могут быстро уничтожить бизнес, тратя впустую все время и деньги, которые вы вложили.

Управлять бизнесом достаточно сложно, не беспокоясь о значительных финансовых потерях из-за непредвиденных и незапланированных обстоятельств.Страхование малого бизнеса может защитить вашу компанию от некоторых из наиболее распространенных убытков, с которыми сталкиваются владельцы бизнеса, таких как материальный ущерб, прерывание бизнеса, кража, ответственность и травмы сотрудников.

Приобретение соответствующего коммерческого страхового покрытия может иметь большое значение между выходом из бизнеса после убытков или восстановлением с минимальным перерывом в работе и финансовым ущербом для деятельности вашей компании.

Страхование настолько важно для нормального функционирования бизнеса, что как федеральное правительство, так и правительства штатов требуют, чтобы компании имели определенные виды страхования.Таким образом, надлежащая страховка также помогает защитить вашу компанию от государственных штрафов и пени.

Информация о страховании малого бизнеса

В деловом мире компания ежедневно сталкивается с множеством рисков. Лучший способ, которым владельцы бизнеса могут защитить себя от этих опасностей, — это иметь правильное страховое покрытие.

Национальная ассоциация комиссаров по страхованию (NAIC) — это организация США по разработке стандартов и нормативной поддержки.Через NAIC регулирующие органы штата в сфере страхования устанавливают стандарты и передовой опыт, проводят экспертную оценку и координируют свой регулирующий надзор.

Коммерческое страхование особенно важно для владельцев малого бизнеса, поскольку они могут потерять намного больше. В случае возникновения ситуации — судебного процесса, порчи имущества, кражи и т. Д. — владельцы малого бизнеса могут столкнуться с серьезными финансовыми потрясениями.

Согласно SBA, наличие правильного плана страхования может помочь вам избежать серьезных ошибок.Страхование вашего бизнеса должно обеспечивать покрытие всех ваших активов. Он также должен включать ответственность и случайное страхование.

Виды страхования малого бизнеса

Выбор правильного типа покрытия абсолютно необходим. У вас есть много вариантов. Некоторые вам понадобятся. Некоторые не получат. Вы должны знать, что есть в наличии. После того, как вы рассмотрите варианты, вам нужно будет провести тщательную оценку рисков. Оценивая каждый вид страхования, спросите себя:

• Каким бизнесом я занимаюсь?
• Какие общие риски связаны с этой отраслью?
• Покрывает ли этот вид страхования ситуацию, которая реально может возникнуть в ходе обычной деятельности?
• Требует ли мое государство, чтобы я имел этот вид страхования?
• Требует ли мой кредитор или какой-либо из моих инвесторов, чтобы я придерживался этого типа политики?

Лицензированный страховой агент или брокер в вашем штате может помочь вам определить, какие виды страхового покрытия подходят для вашего бизнеса.Если вы найдете один, имеющий лицензию на продажу нескольких полисов от нескольких компаний (независимых агентов), этот человек также часто может помочь вам получить лучшие страховые ставки. Ниже приводится некоторая информация о некоторых из наиболее распространенных полисов страхования малого бизнеса:

Вид полиса страхования бизнеса	Что покрывается?
Страхование общей ответственности	Что покрывается коммерческим страхованием гражданской ответственности? Он участвует в выплате претензий, когда вы проигрываете судебный процесс с пострадавшим клиентом, сотрудником или поставщиком.Повреждение может быть физическим или финансовым убытком, связанным с рекламной практикой.
Страхование компенсации работникам	Что покрывается страховкой компенсации работникам? Этот вид страхования защищает бизнес и его владельцев от претензий со стороны сотрудников, пострадавших от производственной травмы, болезни или заболевания. Компенсация работников обычно предоставляет травмированному работнику пособие для покрытия медицинских расходов, часть его / ее потерянной заработной платы, расходы на реабилитацию, если применимо, и постоянную частичную или постоянную полную нетрудоспособность.
Страхование ответственности за качество продукции	Что покрывается страхованием ответственности за качество продукции? Я оплачиваю компенсацию или исковое требование потерпевшей стороны в связи с дефектным продуктом. Обычно они вызваны дефектами конструкции, производственными дефектами или отсутствием надлежащих предупреждений или инструкций относительно безопасного использования продукта.
Страхование коммерческой собственности	На что распространяется страхование коммерческой собственности? Политика общей ответственности не распространяется на ущерб, нанесенный собственности вашего предприятия.Для этого и нужно страхование коммерческой недвижимости. Он защищает все физические части вашего бизнеса: ваше здание, ваш инвентарь и ваше оборудование, предоставляя вам средства, необходимые для их замены в случае бедствия. Если вы работаете из дома, вы можете вместо этого рассмотреть полис страхования домашнего бизнеса.
Политика владельцев бизнеса (BOP)	На что распространяется политика владельцев бизнеса (BOP)? Это политика, разработанная для малых предприятий с низким уровнем риска.Он упрощает базовый процесс покупки страховки, объединяя полисы общей ответственности со страхованием доходов от бизнеса и коммерческой собственности.
Коммерческое автострахование	Что покрывается под бизнес-автострахованием? Этот вид страхования распространяется на автомобили, используемые в коммерческих целях. Это может быть парк автомобилей только для бизнеса или один служебный автомобиль. В некоторых случаях он может покрыть вашу машину или машину вашего сотрудника, пока они используются для бизнеса.Эти полисы имеют гораздо более высокие ограничения, гарантируя, что вы сможете покрыть свои расходы, если один из этих транспортных средств попадет в аварию.
Коммерческая зонтичная политика	Что покрывается коммерческой зонтичной страховкой? Этот вид полиса является своего рода страховкой от «разрыва». Он покрывает вашу ответственность в случае, если приговор или урегулирование судебного решения превышает пределы вашей общей политики ответственности.
Страхование ответственности за алкоголь	Что покрывается страхованием ответственности за алкоголь? Он покрывает телесные повреждения или материальный ущерб, причиненные в результате интоксикации человека, которому страхователь подал спиртные напитки.
Профессиональная ответственность (ошибки и пропуски)	Что покрывается страхованием профессиональной ответственности? Этот вид страхования бизнеса также известен как страхование от злоупотреблений служебным положением. Он покрывает ущерб, который может возникнуть в результате серьезных ошибок, особенно в профессиях с высокими ставками, где ошибки могут быть разрушительными.
Поручительство	Что покрывается поручителями? Связь — это договор, в котором одна сторона, ОБЕСПЕЧЕНИЕ (которое гарантирует кредитору, что принципал может выполнить задачу), гарантирует выполнение определенных обязательств второй стороны, ГЛАВНОГО (подрядчика или компании, которая будет выполнять договорные обязательства), третьему лицу, ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ОБЯЗАТЕЛЬСТВУ (собственнику проекта, являющемуся получателем обязательства).

Кому необходимо страхование гражданской ответственности? — Практически любой бизнес. Один судебный процесс или мировое соглашение может привести к банкротству вашего бизнеса в пять раз. Вам также может понадобиться эта политика для выигрыша в бизнесе. Многие компании и государственные учреждения не будут вести дела с вашей компанией, пока вы не представите доказательства того, что получили одну из этих политик.

Страхование бизнеса в соответствии с законом

Если у вас есть наемные работники, в большинстве штатов от вас потребуется компенсация работнику и страхование по безработице.Некоторые штаты требуют, чтобы вы застраховали себя, даже если вы единственный сотрудник, работающий в бизнесе.

Ваш страховой агент может помочь вам проверить применимые законы штата, чтобы вы могли привести свой бизнес в соответствие.

Другие виды страхования малого бизнеса

Существуют десятки других, более специализированных форм страхования малого бизнеса, способных покрыть конкретные проблемы и риски. Эти формы страхования включают:

• Страхование от перерыва в работе
• Страхование от коммерческих наводнений
• Страхование подрядчика
• Киберответственность
• Нарушение данных
• Директора и должностные лица
• Ответственность за практику занятости
• Ответственность за окружающую среду или загрязнение окружающей среды
• Ответственность руководства
• Ответственность за проступки сексуального характера

Нужны ли вам какие-либо из этих политик или все они, будет зависеть от результатов вашей оценки рисков.Например, вам, вероятно, не нужна политика защиты окружающей среды или загрязнения, если вы управляете ИТ-компанией из арендованного офиса, но вам потребуются политики утечки данных и кибер-ответственности для полной защиты вашего бизнеса.

Также узнайте о требованиях к страхованию малого бизнеса. для общей ответственности, коммерческой собственности, коммерческих автомобилей и компенсации рабочим, включая расходы на коммерческое страхование малого бизнеса. Позвоните нам (855) 767-7828.

Дополнительные ресурсы для страхования коммерческой собственности

Узнайте больше о страховании коммерческой собственности малого бизнеса, в том числе о том, как страхование деловой собственности защищает здания и / или их содержимое от повреждений, разрушения, кражи и вандализма.

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, застройщики и управляющие недвижимостью должны вести точный обзор каждой собственности, которой они владеют или которая находится в их ведении. Это обследование должно включать инвентаризацию мебели и оборудования на этих объектах. Эти документы устанавливают степень их страхового интереса, облегчают оформление и оформление страховки и сводят к минимуму споры и путаницу в случае возникновения убытков.

Страхование имущества, общей ответственности и профессиональной ответственности или ответственности за ошибки и упущения должно быть организовано и обеспечено для каждого риска, связанного с недвижимым имуществом и арендуемым имуществом.

Основной целью любой программы страхования коммерческой собственности является защита недвижимого и делового личного имущества застрахованного. Здания и их содержимое обычно составляет значительную часть его общих активов, независимо от размера бизнеса. Программа коммерческой недвижимости может предоставить вам необходимое покрытие в случае возникновения убытков.

Форма ISO о покрытии коммерческой собственности, строительной и личной собственности — это отраслевой стандарт страхования, который обеспечивает такое необходимое покрытие.В результате его всегда следует пересматривать и использовать в качестве ориентира для сравнения при оценке любой формы страхового покрытия коммерческой недвижимости.

Эта политика рассматривает личную собственность предприятий как нечто большее, чем просто содержимое здания. Если в декларациях указан предел страхования, имущество может быть застраховано, если оно находится внутри здания или сооружения или в пределах 100 футов от здания или помещений и либо на открытом воздухе, либо даже в транспортном средстве или на нем.

Существует множество способов адаптации Форм страхового покрытия коммерческой собственности ISO.Некоторые из них являются обязательными для всех политик, а другие — для определенных классификаций и типов бизнеса. Другие не являются обязательными и позволяют настраивать стандартную форму в соответствии с потребностями в покрытии конкретных рисков. Подтверждения расширяют, ограничивают, удаляют, изменяют или добавляют покрытие.

Эти полисы могут предоставлять следующие дополнительные покрытия для небольших конкретных лимитов страхования: вывоз мусора, сохранение имущества, плата за пожарную охрану, очистку и удаление загрязняющих веществ, повышенную стоимость строительства и электронные данные.