Как построить дешевый дом своими руками: Пример как дешево построить дом своими руками (61 фото)

Знаете ли вы из чего построить теплый и недорогой дом? Как построить теплый дом?

Кому-то хочется жить в живом и дышащем деревянном доме, кого-то привлекает долговечный кирпич, а кто-то в погоне за экономией, простотой монтажа и хорошей теплоизоляцией останавливает свой выбор на пеноблоках.

К сожалению, ни один из материалов нельзя назвать идеальным, поэтому на вопрос: «Из чего построить теплый и недорогой дом?» можно ответить так: строить нужно из того материала, который более всех подходит конкретному человеку.

Какой бы материал ни был выбран для строительства, особое внимание нужно уделить правильному утеплению жилья, так как это значительно экономит средства на отоплении.

На чем можно сэкономить?

Практически каждый человек задается вопросом: из чего построить теплый и недорогой дом? Это касается как одноэтажных дачных построек, так и постоянных мест проживания. Для достижения самого дешевого варианта строительства нужно ознакомиться со следующими критериями, удешевляющими весь процесс:

1. Рабочая сила. Строительство придется взять в свои руки. Еще можно привлечь нескольких добровольных помощников. Помните, что оплата работы строительной бригады – это основная часть бюджета.

2. Материалы. Новые строительные материалы отлично подходят для возведения крепких и долговечных строений, главное — выполнять все в соответствии с инструкцией. Конечно, основательный, теплый кирпичный дом или массивный коттедж из сруба не получится соорудить, зато экономия около 40 % обеспечена!

3. Излишества в конструкции. Благодаря различным особенностям можно придать зданию оригинальность и яркость, но нельзя забывать и о том, что это значительно увеличивает сумму расходов в смете.

4. Планировка. Максимально функциональные и компактные помещения неизбежно ведут к снижению расходов.

Какой дом самый теплый?

Собираясь приступить к строительству собственного жилья, каждый хозяин задумывается о том, как построить теплый дом. Огромное влияние на данный фактор имеет применяемый для возведения материал. К наиболее часто используемым можно отнести кирпич, пеноблок, деревянный брус. Итак, немного об основных преимуществах каждого из них:

1. Кирпич является очень теплым материалом, особенно пустотелый. Но если возведение дома планируется в регионе, для которого характерна морозная и ветреная погода, то без утепления все равно не обойтись. Для сохранения тепла вполне подойдет специальный материал, вроде пенополистирола. Для покрытия утеплителя сверху можно использовать декоративный кирпич или любой другой облицовочный материал.

2. Пеноблок, или газобетон, является современным строительным материалом, теплоизоляцию которого обеспечивает мелкая ячеистая структура. Уровень сохранения тепла выше, чем у предшественника, но имеет место быть другая проблема. Пенобетонный блок впитывает очень много влаги, что отрицательно сказывается на его потребительских характеристиках. То есть если дом напитается дождевой или талой водой, то потом он будет привлекать к себе лишнее солнечное тепло во время высыхания или промерзать в период холодов. Чем чаще такое будет случаться со строением, тем быстрее наступит момент его разрушения. В общем, дом, построенный из пеноблоков, следует защищать от влаги.

3. Самым теплым считается деревянный дом, который вообще не выпускает тепло наружу. Кстати, деревянная конструкция никогда не будет сохранять лишнюю влагу, так как дерево великолепно справляется с регулировкой данного показателя. Если для строительства деревянного дома использовался качественный брус или бревно, то дополнительная наружная обшивка может даже не потребоваться. Но! Из всех рассмотренных вариантов дерево является самым дорогостоящим материалом.

И что же выбрать: кирпич, пенобетон и дерево? В первую очередь нужно исходить из климатических условий и количества денег в кармане. Так, кирпичное строение может быть вполне теплым, если разумно подойти к выбору утеплителя. То же самое можно сказать о пенобетоне, если правильно произвести защиту от влаги.

Стальные конструкции

Стальные конструкции – самый прочный и доступный строительный материал, обеспечивающий возможность построить в кратчайший срок надежный дом.

Среди основных достоинств можно выделить:

• доступную стоимость;
• быстрое и легкое возведение;
• высокую нагрузочную способность и малый вес;
• универсальность – материал подходит для возведения любых конструкций;
• возможность создания уникального внешнего экстерьера.

Недостатки тоже есть:

• низкая прочность;
• плохая тепло- и звукоизоляция.

Стальные прочные конструкции стали очень популярны в настоящее время.

Дерево как подходящий строительный материал

Прежде чем приступать к строительству дома, нужно выбрать строительный материал, отвечающий показателям прочности, практичности, долговечности и экологичности. Всем вышеперечисленным качествам отвечает дерево.

Особого внимания заслуживает цвет материала. Так, если поверхность имеет участки темно-синего или черного цвета, значит, дерево является некачественным. Не менее важным показателем является время изготовления древесины. Так, оптимальным периодом для этого считается зима, потому что для материала в это время характерен минимальный уровень влажности, что снижает риск появления трещин в стенах дома.

Теперь нужно подобрать вид строительного материала из дерева. Например, дешевый теплый деревянный дом можно соорудить из оцилиндрованного бревна хвойных пород. Но такому материалу свойственна существенная усадка, поэтому, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия, лучше повременить с отделочными работами. Можно воспользоваться другим стройматериалом – клееным брусом. Уровень его качества гораздо выше, стоимость, соответственно, тоже, но строительство лучше доверить специалистам.

О преимуществах домов из sip-панелей

Жителям Европы и Северной Америки уже более пятидесяти лет известно, из чего построить теплый и недорогой дом, отвечающий оптимальным показателям долговечности и экологической чистоты – из сип-панелей. Не так давно данный материал стал популярным и в России. Сегодня практически каждая строительная компания готова возвести для клиента дом из панелей, кстати, эту работу можно выполнить и самостоятельно. Последний вариант не только положительно скажется на экономии средств, но и не нанесет ущерба качеству.

Дом из панелей обладает следующими преимуществами:

1. Высокой степенью теплоизоляции. Новые строительные материалы позволяют значительно экономить на отоплении.
2. Великолепной звукоизоляцией, надежно защищающей от внешнего шума.
3. Повышенным запасом прочности и длительным сроком эксплуатации.
4. Быстрым монтажом и идеально ровными стенами, углами, что достигается посредством простого принципа стыковки.
5. Устойчивостью к процессам гниения и поражения насекомыми.
6. Отсутствием в составе вредных веществ.

Как правильно выбрать и обустроить фундамент?

После того как выбор строительного материала завершится, можно приступать к разведыванию грунта. Единственным и наиболее существенным минусом является непосредственная близость грунтовых вод. Данный параметр зависит от основы почвы и глубины ее промерзания. Если к строительству планируется деревянный дом, то вполне будет достаточно фундамента на сваях или ленточного, стоимость которых является вполне доступной. При этом нужно правильно рассчитать ширину основы. Например, если сумма толщины утеплителя и облицовочного материала составляет 40 см, то фундамент следует делать такой же ширины. Помните, что нужно обязательно пользоваться уплотнителем грунта – песком, а также армировать фундамент. Оптимальная проектная прочность достигается спустя 28 дней после того, как была завершена заливка. После этого можно приступать к закупке строительного материала и возводить дом.

Каркасный дом: тепло, комфорт и экономичность

Строения, для возведения которых использовалась каркасно-щитовая технология, относятся к первому типу. Данный способ позволяет строителям воплотить в жизнь практически любую мечту заказчика. Несущий элемент каркасно-щитового дома, обеспечивающий устойчивость всей конструкции, – это основа, для изготовления которой использовался брус или массивные доски.

Для обкладки наружной стороны каркаса обычно используется несколько слоев ДСП или цементно-стружечная плита. Для внутренней стороны подходит фанера, вагонка или орагалит. Обеспечить влаго-, звуко- и теплоизоляцию можно посредством использования различных минеральных материалов. Для украшения фасада каркасно-щитовой конструкции чаще всего применяется камень, кирпич, вагонка или декоративная штукатурка.

Характеристика каркасного дома

Теплый каркасный дом обладает следующими особенностями:

• Для выполнения стен используются вертикальный брус со специальными пазами, служащими для размещения шипа горизонтального бруса во время сборки. Единственным существенным минусом такого строения является тот факт, что внутреннюю отделку можно начинать только спустя 1 год (время, необходимое для усадки брусьев).
• Металло-каркасная технология предполагает наличие двух поясов – верхнего и нижнего. Для стыковки данных элементов по углам обычно используется стальной стержень или труба.
• Обе стороны металлического каркаса следует обложить сэндвич-панелями или плитами из гипсокартона повышенной огнестойкости.
• Для заполнения промежутка между плитами следует использовать минерально-ватный наполнитель или бетонную смесь.

Чтобы построить теплый дом своими руками, нужно использовать только качественные материалы, ведь от этого зависит комфортность и долговечность полученной конструкции.

Дом из газобетонных блоков

Газобетонные блоки являются великолепным вариантом, если планируется построить теплый дом. Цена такой задумки считается вполне экономичной. Если главный критерий – это теплоемкость будущего жилья, то использование газобетона и его производных является одним из наилучших вариантов.

Практика применения данного строительного материала показывает, что даже однослойная стена не нуждается в дополнительном утеплении снаружи. Следовательно, значительно экономятся средства и время.

О современных комбинированных технологиях

Использование комбинированных технологий позволяет:

• построить теплый дом своими руками;
• соблюсти минимальную толщину стен;
• сделать современный дом максимально комфортным.

Великолепную теплоизоляцию строения обеспечивает многослойность: на этапе строительства конструкционный материал следует утеплить, а затем выложить фасад.

Такая технология используется при строительстве кирпичного дома. Сэндвич, включающий в себя опорный кирпич, утеплитель и отделочный кирпич, позволяет не выдерживать минимально допустимую ширину стены.

Строительство теплых домов в северных широтах часто выполняют следующим образом: сначала возводится стена в один блок, а затем утепляется и закрывается фасадом.

Решение вопроса «из чего построить теплый и недорогой дом» часто приводит к использованию бруса. Оптимальным вариантом считается стена, ширина которой меньше допустимой, закрытая фасадами и дополнительно утепленная снаружи. Кроме того, можно прибегнуть к каркасно-заливному строительству. В первом случае для изготовления каркаса используются пустотелые пенопластовые блоки, внутренность которых заполняется армированным бетоном. Второй вариант – это две кирпичные стенки, соединенные посредство жидкого утеплителя.

Как утеплить дом снаружи

Самый популярный и эффективный способ сохранения тепла в доме – утепление наружной стороны стен при помощи специального энергоэффективного и теплоизоляционного материала. Осуществление данной работы позволяет избавить от забот о дополнительном утеплении внутренних стен.

Чтобы современный дом был уютным и теплым, нужно:

• приобрести теплоизоляционный материал;
• обтянуть им наружные стены;
• покрыть сверху утеплительным отделочным слоем.

К самым популярным наружным утеплителям относятся кирпич с воздушной полостью, пеноблок и штукатурка. Пеноблок и кирпич отлично подойдут для утепления 1-2-этажного частного дома, а легкие блоки из стекловолокна или пенопласта – для многоквартирного.

О внутреннем утеплении

Владельцы квартир, расположенных в многоквартирных домах, чаще практикуют не наружное, а внутренние утепление, так как первый вариант не несет в себе особого эффекта. Для внутреннего утепления помещения чаще всего используется материал, производящий пароизоляционный эффект. Поверх утеплителя следует нанести слой штукатурки или отделать стену гипсокартоном. При этом нельзя забывать об утеплении окон, иначе внутреннее утепление не будет иметь должного эффекта.

Старые деревянные окна следует заменить герметичными и энергоэффективными металлопластиковыми.

Благодаря грамотному утеплению частного дома можно значительно сэкономить на отоплении.

⚫ПОСТРОИЛИ Дешевый ДОМ Своими Руками за 17к. Полное Строительство Дома Шаг за Шагом / Мастер / Дельные советы по строительству!

А вот статья для общего развития почитать — http://licenziya-minkult.ru/pochemu-ischezaet-istoricheskoe-nasledie-rossii/. Страна большая исторических ценностей много, но както странно все уничтожается. А есть ещё версия что просто век 21 и все переноситься в современный формат компьютеров и цифровых фотографий. И бюджетные ремноты в домах которым лет по 100 по 200 просто уничтожают так сказать музейные экспонаты ремонта и культуры древнего быта. Хотя музеев много но многие уже просто несправляются с сохраностью обьектов старой россии.

Мечтаешь о собственном Доме? Зачем переплачивать. Увидеть весь процесс строительства дома своими руками от покупки участка до переезда в новый дом, вы сможете в этом подробном фильме «Как построить дешевый ДОМ своими руками?»
▪ Сколько стоит построить дом в 2020 году?
▪ Как сэкономить при строительстве дома?
▪ Как сделать простой ленточный фундамент?
▪ Из чего построить стены?
▪ Какое выбрать перекрытие?
▪ Как сделать простую двухскатную крышу?
▪ Как самому сделать систему отопления?
▪ Как сделать практичный ремонт?
▪ Как обустроить кухню и ванную?
Это полный фильм о строительстве простого, бюджетного дома своими руками. В котором мы наглядно и познавательно покажем все строительные этапы шаг за шагом, дадим практические советы и поделимся собственным опытом.

00:00 ► Как построить дешевый ДОМ? НАЧАЛО
01:01 ► Предыстория строительства
01:52 ► Покупка УЧАСТКА

03:07 ► ПРОЕКТ для дома
04:16 ► Ленточный ФУНДАМЕНТ
08:05 ► Кладка Газобетона СТЕНЫ
13:27 ► Деревянное ПЕРЕКРЫТИЕ кладка второго этажа
17:09 ► Двускатная КРЫША
24:02 ► Установка ОКОН
26:15 ► Теплый ПОЛ
29:22 ► Каркасные ПЕРЕГОРОДКИ
29:58 ► ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ: Канализация
31:33 ► Водоснабжение и ВОДОПРОВОД
36:11 ► Система ОТОПЛЕНИЯ
43:28 ► ЭЛЕКТРОПРОВОДКА
47:20 ► Входная непромерзающая ДВЕРЬ
49:06 ► Межэтажная ЛЕСТНИЦА
53:21 ► Массивный деревянный ПОЛ
59:17 ► Монтаж ГИПСОКАРТОНА
01:03:43 ► Внутренние ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ
01:10:05 ► УКЛАДКА ПЛИТКИ на пол
01:13:21 ► Компактная функциональная КУХНЯ
01:20:50 ► Миниатюрная ВАННАЯ
01:26:14 ► ОБУСТРОЙСТВО УЧАСТКА
01:26:48 ► Финальные работы
01:27:23 ► ПЕРЕЕЗД новоселье
01:28:45 ► СТОИМОСТЬ строительства дома
01:30:08 ► Целесообразность строительства дома своими руками
01:31:06 ► Опыт проживания. Итоги отопления
01:32:08 ► ЦЕНА КАДРА

Как построить недорогой дом из сруба под ключ?

Перед многими остро встаёт вопрос строительства недорогого дома. Ведь своё отдельное жильё это один из основных необходимых жизненно важных факторов.

Из известных строительных материалов наиболее дешёвым, тёплым, здоровым, обеспечивающим комфортное проживание, является дерево.

Из недорогой древесины наиболее бюджетной является сосна. И очень желательно и предпочтительно чтобы она была заготовлена зимой. Такие брёвна меньше подвержены деформации и гниению. Диаметр бревна, чтобы дом не промерзал зимой и был тёплым, нужен не менее 250 мм., а лучше и 270 мм. Но чем больше будет размер диаметра, тем дороже будет стоимость брёвен.

Чтобы дом был действительно недорогой, нужно строить самому. Но без опыта в таком деле будет сложно. Да и брака, а порой не поправимого, вряд ли удастся избежать. Оптимальным вариантом будет заказать изготовление сруба и его сборку на предприятии, а на внутренней отделке сэкономить, сделав работы самостоятельно.

Сейчас очень много фирм предлагающих свои услуги по проектировке, изготовлению и монтажу срубов под ключ. Ознакомьтесь с несколькими из них, послушайте отзывы, посмотрите на возведённые ими объекты и сделайте свой выбор в соответствии соотношения цены и качества.

Выберите понравившийся проект из имеющихся в наличии, или оплатите проектно-расчётную документацию вашего индивидуального проекта. Дешевле будут типовые проекты, уже имеющиеся в наличии. Некоторые предприятия берут символическую плату за готовый проект, при условии оформления заказа на изготовление сруба на их предприятии.

Каждое строительство состоит из нескольких этапов:

Устройство фундамента

Этот вид работ дорогостоящий, трудоёмкий, но может стать на много дешевле, если вы сделаете его своими руками.
Под деревянный сруб нужен крепкий, не широкий фундамент. Он может быть нескольких видов:

• ленточный, монолитный,
• столбичный,
• бетонные подушки,
• свайный с устройством ростверка.

На супесных, песчаных почвах можно строить монолитный ленточный фундамент. На почвах с залеганием грунтовых вод неглубоко от поверхности лучше подойдёт свайный фундамент с устройством ростверка, который выполняет роль укрепляющей бетонной балки, не опирающейся на землю. В целях экономии можно изготовить фундамент из бетонных подушек на равном расстоянии друг от друга или самый экономичный вариант – это столбичный фундамент. Он тоже довольно прочный.

При фундаментных работах нужно заложить для необходимых коммуникаций тоннели или оставить отверстия, чтобы в последствии не пришлось пробивать их в уже готовом фундаменте.

Возведение стен сруба

Такую работу лучше доверить специалистам, но если есть желание и опыт, то консультируясь со специалистами и эта работа может оказаться вам по плечу.

Строить стены дома из брёвен можно в любой сезон. Под нижний венец, на фундамент укладывают слой материала гидроизоляционного – например рубероида. А сверху его, поперёк фундамента кладут подготовленные дощечки, предварительно обработанные антисептическим раствором.

На них устанавливают первый ряд брёвен, выравнивая его в горизонтальной плоскости по строительному уровню. После правильной установки первого венца необходимо по всей плоскости брёвен разместить уплотняющий материал. Он бывает нескольких видов:

• мох,
• пакля,
• джут,
• ПСУЛ,
• ППЭ (вспененная лента из полиэтилена с клеящимся слоем), и др.

Наиболее традиционный и экологичный мох, сейчас много новых уплотнителей, с хорошими показателями. Но всё же предпочтение лучше отдать натуральным.

Между собой венцы можно скреплять металлическими штифтами, или деревянными нагелями в шахматном порядке.

После монтажа сруба ему дают время на усаживание, от 4 до 6 месяцев, в зависимости от качества и сухости древесины. На собранный сруб укладывают доски и укрывают непромокаемым материалом.

Кровельные работы

Когда закончилось время усадки дома из сруба, можно делать крышу. Сначала для укладки потолочных балок в последнем, верхнем ряду брёвен прорубают по размеру потолочных балок выемки или врубы.

Это делают через равное метровое расстояние, укладывают в них балки и приступают к строительству крыши. На деревянном доме, чтобы не перекосило крышу, или чтобы она не порвала какие-либо элементы, её не привязывают жёстко к мауэрлату и фронтонам.

Собирают каркас крыши, а после этого устраивают обрешётку. Для мягкой черепицы делают сплошное оббивание ОСП, а если кровля будет накрыта ондулином. достаточно обрешётки. Рекомендуема обшивка обрешётки пароизоляционными материалами.

Устройство оконных и дверных проёмов

Эту работу делают после усадки сруба, при помощи бензопилы. Оконные и дверные проёмы укрепляют обсадами.

Остальные работы, для удешевления строительства можно сделать самим:

Обработка брёвен и законопачивание, антисептическая обработка

Обрабатывают брёвна зачисткой, а затем шлифовкой, с помощью шлифмашины или болгарки, с разнокалиберной наждачной поверхностью. После таких обработок значительно улучшается внешний вид, облагораживается.

Конопатят стыки между верхним и нижним брёвнами, стыки. Это делают жгутами из разных природных и синтетических материалов, или паст. Конопатка нужна и снаружи и внутри, чтобы не образовывались мостики холода, и не было щелей.

Завершают обработкой антисептическими растворами. Благо сейчас в наличии комплексные средства – “два в одном”, или “три в одном”, которые при нанесении создают помимо антисептической обработки и декоративный эффект, так как являются одновременно и лаком, на котором вы экономите, если используете универсальные растворы.

Работы по установке окон и дверей

Это можно доверить специалисту, а можно сделать самим в целях экономии.

Устройство потолка

Когда делают потолок в деревянном доме, обычно его делают из двух частей: чернового и чистого. Черновой потолок имеет вид короба, куда укладывают утепляющие материалы. а уже к нему крепят чистый. Его можно делать из разных материалов из ОСП, доски, вагонки; подвесным и натяжным. Наиболее недорогим будет потолок из ОСП.

Работы по монтажу пола

Они подразумевают укладку лаг, изготовление чернового пола, который как и черновой потолок можно заполнить утепляющим материалом. Чистовой пол делают по желанию из досок или фанеры, ДСП или ОСП.

Монтаж электрики

Если у вас нет навыка, то все работы по электрике должны выполнять специалисты. сюда входят работы:

• прокладывание проводов в кабель-каналы,
• подключение к электрощиту,
• монтаж выключателей и розеток,
• монтаж осветительных приборов.

Монтаж водопровода

Осуществляется трубами ПВХ, металлопластиком и металлическими. Работы водопроводные состоят из:

• устройства стояка,
• подключение приборов.

Канализация и сантехнические работы

Если на участке не предусмотрена центральная канализация, то её устраивают сами. При близком залегании подземных вод вкапывают один или несколько септиков, для очистки и фильтрации продуктов жизнедеятельности. А если грунт с глубоким залеганием грунтовых вод, можно построить выгребную яму из бетонных колец.

Внутри дома прокладывают стояк и подключают сантехнические приборы:

• унитаз,
• ванну,
• раковины.

Отделка внутренних стен

Её можно делать какой угодно на любой вкус и цвет, из любых подходящих вам материалов. Но и сама древесина, отшлифованная и покрытая воском, или лаком будет очень декоративна долгое время. И это самый экономичный вариант.

Специалисты советуют стены внутри отделывать деревянными панелями, блокхаусом или вагонкой. А на кухне и в ванной комнате перед отделкой стен плиткой, для прочности и ровности к стенам крепят листы ГВЛ.

Многие виды работ вполне возможно сделать своими руками. Экономия средств в таком случае будет значительная, но сроки строительства недорогого дома из сруба в таком случае затянутся. Тут нужно исходить из возможностей и желаний. Совмещая одно с другим расставьте приоритеты в порядке важности. Если вам нужно недорогой дом из сруба под ключ в короткие сроки, тогда лучше будет, чтобы все работы делали специалисты одного предприятия, во многих организациях действуют скидки на комплекс услуг. Ну а если вы ограничены в финансах, то на таких предприятиях существует система кредитов на оплату работ, или возьмитесь самостоятельно за те виды работ, в которых вы уверенны, что справитесь.

Оставить комментарий

С этим материалом читали еще:

Полное руководство по покупке дома в 20 лет

Полное руководство по покупке дома в 20 лет

В 20 лет покупка дома может показаться несбыточной мечтой. Вы можете быть недавним выпускником, иметь дело с задолженностью по студенческому кредиту и делать все это на зарплате начального уровня без какого-либо повышения.

Хотя покупка жилья может показаться пугающей, миллионы миллениалов сделали это. Миллениалы в настоящее время являются крупнейшей группой покупателей жилья в нашей стране, и многие из них покупают дома в одиночку, задолго до вступления в брак или появления детей.

Теперь к ним присоединяются еще более молодые покупатели жилья, поскольку поколение Z вступает во взрослую жизнь.

Но подойдет ли этот ход и вам? Что еще более важно, можете ли вы себе это позволить? Давайте сломаем это.

Проверьте свое право на покупку жилья впервые. Начните здесь (28 января 2022 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

  >Связанный:  Как купить дом с нулевым первоначальным взносом: первый покупатель дома

Преимущества покупки дома в 20 лет

Домовладение дает огромные преимущества, особенно когда вы моложе.Дом — это долгосрочная инвестиция, и когда вы моложе, у вас больше времени для роста этой инвестиции.

Если вы останетесь в новом доме достаточно долго, вы сможете значительно разбогатеть.

Состояние недвижимости тоже может быть гибким: Вы могли бы:

• Продайте дом с прибылью позже
• Превратите его в приносящую доход арендуемую недвижимость, когда будете готовы переехать
• Займите под стоимость вашего дома по низким процентным ставкам, чтобы получить наличные
• Наслаждайтесь полностью оплаченными жилье во время выхода на пенсию (хотя это может быть далеко впереди!)

Собственность на жилье также помогает 20-летним, потому что это означает:

• Стабильные и надежные платежи — Больше никаких ежегодных повышений арендной платы со стороны арендодателя
• Больше контроля для индивидуальной настройки собственности — Забудьте об «акцентных» стенах. Покрасьте, обновите, отремонтируйте и делайте со своим домом все, что захотите
• Отличная кредитная история. Получение ипотечного кредита в юном возрасте может помочь вам создать солидную кредитную историю, что означает хороший кредитный рейтинг и широкие финансовые возможности позже. on
• Налоговые льготы — Домовладение дает несколько потенциальных налоговых льгот, которые могут снизить ваше налоговое бремя и увеличить ваш ежегодный возврат

Вы также можете сэкономить на ежемесячных расходах на жилье. В последние годы арендная плата в большинстве крупных городов стремительно росла, в то время как средние платежи по ипотечным кредитам часто сопоставимы или ниже арендной платы во многих регионах.

Наконец, у вас есть возможность арендовать свою недвижимость на Airbnb или других подобных сайтах, чтобы при необходимости заработать дополнительные деньги.

Насколько молод, чтобы купить дом?

Нет правильного или неправильного времени для покупки дома. По закону вы можете покупать и владеть недвижимостью в возрасте 18 лет, но это не обязательно означает, что это правильный шаг для каждого 18-летнего человека.

Дом — это огромная и дорогая покупка, и с ним вам придется жить годами или даже десятилетиями своей жизни.

Как минимум, вам нужно подождать, пока у вас не будет стабильного дохода, стабильной работы и приличного кредитного рейтинга. Это позволит вам получить доступный ипотечный кредит и покрывать этот ипотечный платеж месяц за месяцем, пока вы находитесь дома.

Минимальные требования для покупки дома

Купить дом не так сложно, как думают многие покупатели, впервые покупающие его, особенно если вы соответствуете минимальным требованиям для получения ипотечного кредита.

Имейте в виду, что рекомендации по покупке жилья одинаковы для всех возрастов.Независимо от того, 18, 25 или 55 лет, ипотечные кредиторы будут требовать от вас одних и тех же стандартов дохода, сбережений и кредита.

Однако эти требования различаются в зависимости от кредитной программы и кредитора. Поэтому, когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, часто стоит проверить свое право на получение кредита в нескольких компаниях.

Первоначальный взнос

Чтобы получить новый ипотечный кредит, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере:

• 0% для кредитов USDA (должны соответствовать правилам дохода и географического положения)
• 0% для кредитов VA (доступны только ветеранам и военнослужащим)
• 3% для обычных кредитов
4 3 .5% для кредитов FHA
• 20% для обычных кредитов без частного ипотечного страхования (PMI)

Первоначальный взнос в размере 3% по кредиту в размере 300 000 долларов США равен 9 000 долларов США; чтобы внести 10%, вам понадобится 30 000 долларов.

Если у вас достаточно наличных денег, чтобы превысить минимальный первоначальный взнос по кредиту, вы, скорее всего, имеете право на получение ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой, что позволяет сэкономить на долгосрочных процентах.

Кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг многое говорит кредиторам о ваших личных финансах.Но для получения ипотечного кредита вам не понадобится первоначальный кредит.

Минимальные кредитные баллы зависят от кредитора и кредитной программы, но обычно они находятся примерно на этом уровне:

• 580 для кредитов FHA со скидкой 3,5%
• 580–620 для кредитов VA
• 620 для обычных кредитов
• 640 для кредитов USDA

Превышение минимального кредитного рейтинга вашей кредитной программы — вы можете помочь, особенно с обычным кредитом зафиксируйте более низкую процентную ставку, что значительно сэкономит вам расходы по займам.

Когда вы проверяете свой собственный кредит, помните, что оценки, которые вы видите в бесплатных приложениях для мониторинга кредитоспособности, как правило, выше, чем оценки FICO, которые увидят кредиторы.

Отношение долга к доходу (DTI)

Ваш существующий долг влияет на ваше право на ипотеку. Вот почему кредиторы измеряют отношение вашего долга к доходу. Этот коэффициент сравнивает ваши ежемесячные платежи по долгам с вашим валовым ежемесячным доходом.

Максимальные DTI зависят от типа кредита:

• Обычные кредиты обычно позволяют до 43% DTI
• Кредиты FHA : 43% DTI является типичным, но кредиторы могут увеличить до 50% для других сильных заявителей
• Кредиты VA: 41% DTI является типичным для большинства кредиторов
• Кредиты USDA : 41% DTI

Хотите измерить свой DTI? Просто сложите свои платежи по кредиту (автокредиты, студенческие кредиты, персональные кредиты) вместе с минимальными платежами по кредитной карте.Затем разделите это число на свой валовой ежемесячный доход. Умножьте ответ на 100, чтобы увидеть свой DTI.

Доход 

Ипотечные кредиторы проверят ваш доход в процессе покупки жилья, просмотрев ваши формы W-2 или платежные квитанции с вашей работы.

Наблюдение за вашим доходом позволяет кредиторам рассчитать ваш DTI — и это показывает, может ли ваш ежемесячный денежный поток покрыть ваш новый ежемесячный платеж по ипотеке.

Если вы работаете не по найму и у вас нет платежных квитанций или W-2, обязательно попросите кредиторов заменить налоговые формы или банковские выписки, чтобы показать ваш доход.

Кроме того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, обычно требуется постоянный двухлетний стаж работы. Но некоторые покупатели могут обойти правило двух лет в особых обстоятельствах.

Затраты на закрытие 

Затраты на закрытие оплачивают административные и юридические услуги, которые вам потребуются для оформления кредита на покупку дома.

Будьте готовы заплатить 2-5% от суммы кредита в качестве закрытия расходов. Это от 6 000 до 15 000 долларов за ипотечный кредит в размере 300 000 долларов.

Иногда вы можете попросить продавца жилья помочь оплатить эти расходы, но от продавцов помощь не требуется. Вам нужно будет договориться об уступках продавца в вашем контракте, чтобы купить дом.

Проверьте свое право на покупку жилья впервые. Начните здесь (28 января 2022 г.)

На что обратить внимание перед покупкой дома в 20 лет

Перед тем, как начать процесс покупки дома, обдумайте все финансовые и другие последствия для образа жизни.

Вам следует подумать о:

Ваша карьера

Насколько вы успешны в своей работе? Вы рассчитываете быть там долго? Может ли ваша карьера вывести вас из этого района, что требует переезда?

Вы хотите оставаться в доме, по крайней мере, достаточно долго, чтобы окупить свои расходы на закрытие и безубыточность собственности.Как правило, покупка является хорошей идеей, только если вы будете владеть домом в течение трех-пяти лет или дольше.

Ваш доход

Сколько ты зарабатываешь? Какую часть своего дохода после уплаты налогов вы могли бы направить на приобретение жилья?

Вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы узнать, сколько будет стоить ваша ипотека. Убедитесь, что у вас есть доход, чтобы покрыть это, а также расходы на техническое обслуживание, ремонт и ваши регулярные ежемесячные расходы, такие как коммунальные услуги, еда, телефон, оплата автомобиля и многое другое.

Ваше будущее

Брак в вашем будущем? Дети или домашние животные? Можете ли вы позволить себе дом, который будет соответствовать этим изменениям?

Вы захотите убедиться, что покупка дома соответствует вашим планам и целям на будущую жизнь.

Процентные ставки

Какие сейчас процентные ставки по ипотечным кредитам? Не лучше ли дождаться снижения ставок, что сделает ежемесячный платеж более доступным?

Поговорите с авторитетным кредитным специалистом, если вы не уверены в этом, и обязательно присмотритесь к ценам и сравните ставки.Они могут сильно различаться от кредитора к кредитору.

Ваш местный рынок

Какова конъюнктура рынка жилья в вашем районе? Стоимость жилья растет? Цены по-прежнему доступны?

Наряду с предоставлением места для проживания, ваш дом на одну семью должен быть надежной инвестиционной недвижимостью.

Вы хотите купить дом, стоимость которого со временем будет расти, что принесет вам прибыль. Если вы не уверены, является ли дом хорошей инвестицией в вашем городе, обратитесь за советом к местному агенту по недвижимости.

Ваше время

Существует также фактор ответственности. Владение домом требует немного больше практического внимания, чем аренда, и у вас больше нет арендодателя, который мог бы сделать ремонт (или оплатить счет за него).

Убедитесь, что вы готовы взять на себя все, что связано с владением домом, прежде чем двигаться вперед. Хорошей идеей будет иметь резервный фонд на случай непредвиденных расходов.

Действия перед покупкой дома в 20 лет

Если ваши цели, местный рынок и ваши финансы совпадают, возможно, пришло время купить свой первый дом.

Вот как проходит процесс покупки дома:

1. Подготовьте свой кредит и финансы

Даже если у вас хорошие доходы и расходы, важно потратить некоторое время на подготовку своих финансов, прежде чем подавать заявку на ипотеку или начинать поиск дома.

Это может:

• Помочь вам лучше оплачивать ежемесячный платеж
• Улучшить предлагаемые вам ипотечные ставки

Вот с чего начать:

Работа над своим кредитным рейтингом

Начните выплачивать свои долги, начиная с тех, на которые вы платите больше всего.Если у вас есть какие-либо коллекции на ваше имя, рассчитайте их и убедитесь, что ваши счета в порядке.

Вы также должны получить свой кредитный отчет и проверить на наличие ошибок. Сообщите об этом в кредитное агентство, чтобы улучшить свой счет.

Избегайте дорогих автомобилей

Плата за автомобиль в размере 500 долларов может показаться небольшой, но, согласно нашему ипотечному калькулятору, она может снизить покупательную способность вашего дома на колоссальные 80 000 долларов. (Учитывая зарплату в размере 100 000 долларов, 5% ставку по ипотеке и 5% первоначальный взнос.)

Большой платеж за автомобиль также может означать значительно меньший денежный поток каждый месяц, особенно если к этому добавляется ежемесячный платеж по ипотеке.

Сократите ненужные расходы

Перед покупкой дома вам понадобится хороший запас на сберегательном счете, так как это поможет покрыть непредвиденные расходы и даст вам «наличные резервы», которые ищут ипотечные кредиторы.

Будьте готовы отказаться от утреннего кофе и сократить свои расходы, где это возможно.

Будьте готовы к другим сопутствующим расходам

Ваша ипотека и первоначальный взнос — не единственные расходы, которые вы понесете при покупке дома.

Убедитесь, что вы готовы оплатить расходы на переезд, новую мебель, взносы в ТСЖ, налоги на недвижимость и многое другое. Имейте место для маневра в своем бюджете, чтобы учесть это.

Имеешь дело со студенческими кредитами вдобавок к своей будущей ипотеке? Убедитесь, что вы остаетесь в курсе этих платежей, так как они влияют на ваш кредитный рейтинг.

2. Минимизируйте первоначальный взнос и затраты на закрытие

Старое «правило» 20-процентной скидки неверно, но вы все равно столкнетесь с серьезными первоначальными затратами при покупке дома.

Помимо первоначального взноса, вам также придется покрыть расходы на закрытие сделки, которые могут варьироваться от 2% до 5% от общей стоимости покупки вашего дома, в зависимости от кредитора.

К счастью, есть способы снизить эти первоначальные затраты или, по крайней мере, сделать их более доступными.

Вы можете:

• Выберите кредит с низким первоначальным взносом — Требования к первоначальному взносу зависят от кредитного продукта. Кредиты USDA и VA ничего не требуют (хотя у них есть строгие квалификационные требования), в то время как кредиты FHA начинаются с 3,5%. Обычные кредиты требуют 3% или более. Имейте в виду, что более низкий первоначальный взнос означает увеличение ежемесячных расходов на ипотеку.
• Подайте заявку на участие в программах помощи при первоначальном взносе и грантах — Существует множество грантов и кредитов, которые могут помочь вам покрыть первоначальный взнос за ваш дом. Эти программы различаются в зависимости от штата и муниципалитета, поэтому уточните в местном жилищном управлении, какие варианты покупки дома у вас могут быть. посмотрите, заплатит ли продавец вашей собственности часть ваших сборов. Это обычное дело, если дом нуждается в ремонте или особенно медленно продается. Поговорите со своим агентом, чтобы узнать, может ли это быть вариантом для вашей покупки.

Вы также можете творчески подойти к оплате этих авансовых платежей.Некоторые молодые покупатели жилья используют краудфандинг, чтобы собрать деньги для своих авансовых платежей и закрытия расходов, в то время как другие ищут пожертвования вместо свадебных подарков.

Вы также можете подработать, чтобы отложить сбережения на эти дополнительные расходы перед покупкой дома.

Проверьте свое право на покупку жилья впервые. Начните здесь (28 января 2022 г.)

Покупка жилья в 20 лет: часто задаваемые вопросы

Как мне начать копить на дом в 20 лет?

Сбережения в юном возрасте могут быть трудными, особенно если у вас есть работа начального уровня или у вас есть задолженность по студенческому кредиту. Лучше всего установить ежемесячный бюджет, определить, сколько вы можете себе позволить отложить, и автоматизировать эту экономию, насколько это возможно. Возможно, вы захотите выделить определенную сумму каждой зарплаты для сбережений или просто запланировать ежемесячный перевод со своего текущего счета один раз в месяц. Вы также можете рассмотреть приложение для сбережений, такое как Digit или Acorns, которое поможет вам сэкономить (и даже заработать) с помощью дополнительных денег.

Может ли 18-летний получить ипотечный кредит?

Ипотечный кредит не является возрастным продуктом.Ваша способность получить ипотечный кредит зависит от вашего кредитного рейтинга, ваших долгов, вашего дохода и дома, который вы хотите купить. Если у вас есть стабильная работа, солидный доход и средства для покрытия ипотечного платежа, на который вы подаете заявку, вы сможете получить кредит в любом возрасте.

Нужен ли мне поручитель?

Вам не обязательно нужен поручитель, чтобы получить ипотечный кредит, хотя он может иметь некоторые преимущества. Доход и кредитный рейтинг созаемщика (если оба числа хорошие) могут улучшить ваши процентные ставки и дать вам более широкий ценовой диапазон для работы.Это также может помочь вам легче претендовать на кредит. Тем не менее, есть некоторые недостатки в том, чтобы иметь поручителя. Во-первых, они на крючке, если вы по какой-то причине не можете оплатить ипотечный платеж. Это может поставить их в сложное финансовое положение, если они не будут готовы. Они также могут навредить вашему заявлению и снизить процентную ставку, если их кредитный рейтинг ниже вашего.

В каком возрасте лучше покупать дом?

Нет правильного или неправильного возраста для покупки дома — есть только правильное или неправильное время.Обязательно учитывайте свое финансовое положение, занятость, местный рынок жилья, а также свои будущие цели и планы. Если вы не уверены, обратитесь к агенту по недвижимости или кредитному специалисту за профессиональным советом.

Как долго вы должны арендовать дом перед покупкой?

Здесь нет установленного номера, но помните, что при аренде эти ежемесячные платежи идут на ипотеку вашего арендодателя, а не на вашу. Вы не создадите богатство, и вы никогда не вернете эти деньги, независимо от того, как долго вы остаетесь в собственности.Когда вы являетесь владельцем дома, ваши ежемесячные платежи идут на обеспечение собственного капитала в вашем доме, а это означает больший доход, когда вы позже продаете недвижимость. Таким образом, чем дольше вы арендуете, тем больше денег выбрасываете и тем меньше богатства вы можете использовать, когда станете старше.

Могу ли я купить дом без кредита?

Купить дом без кредита на ваше имя сложно, но возможно. На самом деле, некоторые ипотечные кредиторы готовы рассматривать альтернативные платежные истории, такие как арендные платежи, которые не включены в традиционные кредитные рейтинги.Имейте в виду, однако, что отсутствие кредита отличается от плохой кредитной истории. Кредиторы могут работать без кредита, но плохой кредит будет намного сложнее преодолеть.

Должен ли я купить дом или квартиру?

Это зависит от ваших личных целей и вашего финансового сценария. Кондоминиумы, как правило, меньше, чем дома на одну семью, хотя на большинстве рынков они продаются по более низкой цене. Они также обычно означают меньше в обслуживании (большую часть этого покрывает ассоциация квартир) — большой плюс, если вы не практичны или не любите делать все своими руками.Поговорите с агентом в вашем районе о том, подходит ли квартира или дом для вашей ситуации.

Разумно ли покупать дом в 20 лет?

Да, разумно покупать дом в любом возрасте, если вы сделали домашнее задание. Домовладение может принести как риски, так и выгоды. Так что, прежде чем начать искать дом, подготовьтесь к успеху: поработайте над своим кредитным профилем и начните копить деньги. Убедитесь, что у вас есть работа, которой вы планируете заниматься, и точно узнайте, хотите ли вы жить в вашем районе в долгосрочной перспективе.

Как я могу купить дом в 20 лет?

Вы можете иметь право купить дом в возрасте 20 лет, если у вас есть достаточный кредитный рейтинг, стабильный доход и достаточно сбережений, чтобы покрыть первоначальный взнос и расходы на закрытие. Также имейте в виду, что большинству ипотечных кредиторов требуется двухлетний стаж работы, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита. Поэтому, если вы новичок в своей карьере, у вас может не хватить опыта работы, чтобы получить финансирование.

В каком возрасте можно купить дом?

Любой человек в возрасте 18 лет и старше может купить дом.В любом возрасте купить дом будет проще, если у вас есть надежный доход, немного денег на сбережениях и наработанная кредитная история. Кроме того, лучше подождать, пока вы не будете готовы жить на одном месте в обозримом будущем. Имея это в виду, любой возраст от 20 лет и старше может быть реальным возрастом для покупки дома.

Подтвердите новый тариф (28 января 2022 г.)

6 способов купить новый дом перед продажей своего дома

Как купить дом при продаже собственного

Некоторые рынки недвижимости очень конкурентны.Если вы хотите купить дом, продавая свой собственный, и вам нужны доходы от продажи вашей существующей собственности для внесения первоначального взноса, вы можете быть разочарованы выбором, с которым вы столкнулись.

Продавцы на горячих рынках извлекают выгоду из множества предложений и небольшого количества товаров, которые быстро поступают в продажу. Эти препятствия создают проблемы для покупателей, но особенно для тех, у кого жесткий график до того, как их нынешний дом должен быть закрыт. Если вы уверены, что ваш дом будет продан очень быстро, вы можете предпочесть купить новый дом, прежде чем продавать старый.Но как собрать достаточно денег для первоначального взноса? Несмотря на сложность, вот шесть вариантов для покупателей, которые хотят купить новый дом, прежде чем продавать старый дом.

Покупка нового дома перед продажей старого

Продажа перед покупкой — это способ, с помощью которого большинство людей покупают дом, поскольку выручка от продажи текущего дома обычно требуется для покупки нового. Даже с наличными наличными для первоначального взноса гораздо сложнее претендовать на новую ипотеку, имея при этом долг по существующему дому.Для кредиторов ваше намерение продать не меняет текущих фактов.

Что лучше купить за наличные или в ипотеку?

Проблема с продажей, а затем покупкой дома заключается в стоимости и логистических проблемах во время «неопределенности» между ними, а также в риске того, что вы не сможете обеспечить свой следующий дом на конкурентном рынке. Обязательно учтите следующие соображения:

• Где вы будете жить после продажи дома? Можно ли жить с семьей или друзьями? Какие у вас есть варианты краткосрочной аренды?
• Можете ли вы использовать непредвиденные обстоятельства в качестве покупателя или продавца, чтобы сократить временной разрыв?
• Каков ваш бюджет на переход? Подумайте о краткосрочном жилье, расходах на переезд, хранении, оплате услуг риэлтора и так далее.Будут ли эти расходы требовать от вас внесения первоначального взноса?

Как получить первоначальный взнос при покупке дома перед продажей собственного

Покупка дома перед продажей старого, несомненно, рискованная затея. Что, если ваш нынешний дом не продается так быстро или по такой цене, как вы планировали? Хотя этот метод связан с неотъемлемым риском, на рынке продавца в большинстве случаев риск меньше.

В этой ситуации люди часто сталкиваются с двумя большими препятствиями:

• Внесение первоначального взноса
• Оставаться в пределах приемлемого отношения долга к доходу при сохранении обоих свойств

Имейте в виду, что многие варианты, помогающие решить проблему № 1, навредят вашим усилиям по решению проблемы № 2.Поговорите со своим финансовым консультантом, чтобы рассмотреть варианты и обсудить, как конкретная стратегия может повлиять на вашу общую ситуацию, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

6 способов купить дом при продаже собственного (в произвольном порядке)

1. Использование акций вашего текущего дома или дома, который вы покупаете
2. 401(к) кредит
3. Обналичивание рефинансирования
4.  Получение подарка
5. Положить менее 20% вниз
6. Продажа с обратной арендой

 

Использование долевого участия в вашем доме или новом доме для первоначального взноса

Кредитная линия под залог собственного дома (HELOC) или ссуда под залог собственного дома — это способы, с помощью которых покупатели могут использовать собственный капитал своего текущего дома перед продажей дома. Ссуда ​​собственного капитала — это, по сути, вторая ипотека для предоставления наличных денег, которые можно использовать для любых целей. Как и ипотека, ссуда под залог дома будет иметь единовременное получение капитала, как правило, с фиксированной процентной ставкой и ежемесячными выплатами. В кредитной линии собственного капитала вы можете получить доступ ко всей или части вашей линии собственного капитала в течение периода розыгрыша, но не обязаны снимать всю сумму. Процентные ставки и условия будут разными.

В последние несколько лет кредиторы предлагали покупателям кредитную линию под залог собственного дома на новый дом, который они покупают.По сути, покупатели подают заявку на обычную ипотеку (возможно, 80% от покупной цены) и HELOC (возможно, 10%) одновременно. Вы закроете оба кредита в один и тот же день. Пока вы продаете свой собственный дом, вы платите по всем трем ипотечным кредитам. После того, как вы закроете свой текущий дом, вы можете использовать вырученные средства для выплаты HELOC за свой новый дом. Это сработает не во всех ситуациях, но для квалифицированных покупателей это может быть вариантом обсуждения с вашим кредитором.

Должны ли вы использовать собственный капитал вашего дома?

Сколько вы можете занять? Большинство учреждений ссужают только до 80 процентов от совокупного отношения кредита к стоимости недвижимости (CLTV).Вот пример:

Оценочная стоимость имущества: 350 000 долларов США

Текущий остаток по ипотечному кредиту: 250 000 долларов США

Желаемый капитал: 30 000 долларов США

Общая сумма кредита: 280 000 долларов США

CLTV = 80% (остаток кредита + желаемый собственный капитал) / оценочная стоимость

Преимущества и рекомендации по использованию собственного капитала:

• Самый большой риск при использовании собственного капитала заключается в том, что вы дополнительно используете свою собственность и берете на себя дополнительный риск оказаться под водой или потерять собственность, если вы не сможете своевременно платить.
• Низкие процентные ставки делают использование собственного капитала привлекательным вариантом. Часть уплаченных процентов может даже не облагаться налогом с учетом ограничений.
• Этот метод уникален тем, что позволяет вам использовать собственный капитал вашего дома до продажи, а не выплачивать долг себе (или другому третьему лицу) впоследствии.
• Банки не часто разрешают тот или иной метод дома уже на рынке. Сначала обеспечьте кредит под залог собственного дома или HEOC на свой текущий дом. При закрытии вашего старого дома выведенный вами капитал подлежит оплате в полном объеме.Убедитесь, что прогнозируемая цена продажи достаточно консервативна, чтобы покрыть ваши долги и расходы на продажу.
• Убедитесь, что вы понимаете влияние на вашу способность покупать. Ваш кредитор по новому имуществу будет включать ваш ежемесячный платеж (или расчетный платеж) в коэффициент долга. Кроме того, ваш кредитный рейтинг может пострадать из-за дополнительного кредитного плеча.
• Ознакомьтесь с условиями и тарифами. Часто существует требование минимального розыгрыша и плата за досрочное прекращение.

Оставить свой старый дом в качестве сдаваемого в аренду имущества? Прочтите это в первую очередь.

Получение кредита в вашем 401(k)

Узнайте у администратора плана или в отделе кадров, разрешены ли кредиты 401(k) в соответствии с планом. Если да, узнайте период погашения, процентную ставку и условия, связанные с кредитами на личное проживание. Сумма, которую вы можете занять, также будет зависеть от плана, но не может превышать рекомендации IRS , которые предусматривают, что «максимальная сумма, которую план может разрешить в качестве кредита, составляет (1) больше 10 000 долл. (2) 50 000 долларов США, в зависимости от того, что меньше.

401(k) льготы и выплаты по кредиту:  

• Если вы планируете использовать выручку от продажи существующего дома для погашения долга, хорошим вариантом может быть кредит от вашего 401 (k) на покупку основного места жительства. Планы часто могут довольно быстро выдавать кредиты, поэтому в идеале вам даже не нужно брать кредит, пока ваше предложение не будет принято.
• Многие кредиторы рассматривают ссуды 401(k) как займы у вас самих, поэтому коэффициент вашего долга обычно не изменяется.
• Обязательно ознакомьтесь с условиями кредита и предполагаемым ежемесячным платежом.Доналоговые взносы 401(k) приведут к получению ссуды до налогообложения. Поэтому ежемесячные выплаты (обычно производимые за счет вычетов из заработной платы) будут после уплаты налогов. Если вы планируете выплатить себе единовременную сумму после закрытия, подтвердите, возможно ли это.
• Если вы планируете взять крупный кредит и не можете позволить себе быстро погасить его после этого, эта стратегия может принести больше вреда, чем пользы. Исследования показали, что многие люди, которые берут кредит 401 (k), в конечном итоге оказываются в худшем положении.

Подпишитесь на еженедельную рассылку Investing Insights

Обналичивание рефинансирования

Рефинансирование наличными очень похоже на кредит под залог дома или HELOC в том смысле, что вы используете капитал в своем существующем доме и превращаете его в наличные деньги. В отличие от обсуждавшихся ранее вариантов, которые представляют собой вторичное залоговое удержание вашего дома, рефинансирование выплачивает вашу существующую первую ипотеку, и вы начинаете новую. При рефинансировании наличными вы берете часть своего капитала (около 80%), и банк выплачивает вам сумму наличными, а затем добавляет выплату к вашему новому, более крупному, рефинансированному ипотечному кредиту.

Преимущества и особенности рефинансирования наличными:

• Рефинансирование может обеспечить лучшую процентную ставку, чем другие способы использования капитала вашего дома.
• Если процентная ставка по вашей существующей ипотеке высока, вы можете рефинансировать без значительных изменений в ваших ежемесячных платежах.
• Те же соображения, что и для предыдущих вариантов, применимы и к рефинансированию наличными: риск лишения права выкупа, отношение долга и последствия для кредитного рейтинга, а также возможность погасить вексель при закрытии.
• Рефинансирование наличными может быть довольно дорогостоящим, поэтому убедитесь, что вы понимаете условия. Затраты на закрытие могут составлять 5% или более от суммы кредита, что может значительно компенсировать преимущества использования этого метода для сбора наличных средств для первоначального взноса.

Налоговая реформа 2017 года ограничила вычет процентов по ипотеке кредитами до 750 000 долларов США для всех ипотечных кредитов, выданных после 15 декабря 2017 года. Тем не менее, старые ипотечные кредиты по-прежнему могут вычитать проценты по кредитам до старого лимита кредита в 1 миллион долларов. Рефинансированные ипотечные кредиты, которые в настоящее время подпадают под старый лимит, могут сохранить свой устаревший статус при условии, что новый кредит не превышает остаток по их существующей ипотеке.

Способы избежать праздничных долгов при накоплении денег на дом

Получение подарка на покупку нового дома при продаже своего

Многие кредиторы принимают подарок от члена семьи в качестве части первоначального взноса. Для больших или несоответствующих кредитов подарком не может быть полный первоначальный взнос, но некоторые кредиторы потребуют от покупателя внести только 5% собственных средств. Чтобы получить подарок для помощи с первоначальным взносом, жертвователь должен будет заполнить подарочное письмо и предоставить некоторую другую финансовую информацию, такую ​​как копии банковских выписок. Условием подарка является то, что это не кредит и не будет погашен.

Преимущества и особенности получения подарка:

• Бесплатные деньги! Очевидно, что это самая большая выгода от получения подарка.Это не повлияет на ваши долги, так как дарителю придется подписать соглашение о том, что подарок не будет возвращен.
• Налог на дарение. В зависимости от суммы подарка и налоговой ситуации дарителя Налоговое управление США может считать подарок облагаемым налогом. Убедитесь, что даритель консультируется со специалистом по налогам до подписания каких-либо документов.
• Некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы подарок был «приправленным». Если есть требование приправы, подаренные средства должны находиться на вашем банковском счете и отражаться в ваших банковских выписках в течение оговоренного периода времени, прежде чем вы получите право на участие.

Проставление менее 20%

Для покупателей, желающих приобрести дом в соответствии с соответствующими кредитными лимитами, первоначальный взнос в размере 20% не требуется, и многие учреждения выдают кредит. Сложность заключается в том, что у несоответствующих или крупных покупателей кредита нет наличных денег для первоначального взноса в размере 20%. В последние годы для этих покупателей снова стало доступно больше возможностей. Ваши варианты будут зависеть от того, где вы собираетесь совершить покупку. В разных штатах и ​​округах установлены разные максимальные суммы кредита, которые определяют, что соответствует требованиям, а что нет.Кроме того, некоторые кредиторы имеют лицензию только в определенных штатах.

Более распространенными предложениями для заемщиков с большим бюджетом с первоначальным взносом не менее 10 % являются кредиты 80/10/10, где 80 % кредита финансируется в виде традиционной, часто 30-летней фиксированной ипотеки, а 10 % — это линейка собственного капитала. кредит на новую недвижимость, а оставшиеся 10% — это первоначальный взнос. Применимы те же рассуждения о HELOC, которые обсуждались ранее. Другие кредиторы могут предложить аналогичную схему, но требуют не менее 15% первоначального взноса, поэтому кредит будет 75/15/10.

Покупатели с первоначальным взносом в размере 15% иногда имеют право на получение ипотечного кредита без кредитной линии собственного капитала, хотя он может быть менее 30 лет и включать частное ипотечное страхование.

Преимущества и рекомендации для покупателей с более высоким ценовым диапазоном и меньшим первоначальным взносом:

• Всегда следите за тем, чтобы покупная цена и ежемесячные платежи были в пределах вашего комфорта. То, что кто-то готов одолжить вам определенную сумму, не означает, что вы можете себе это позволить.Вы знаете свои расходы и денежные потоки лучше, чем кто-либо другой.
• Покупатели без 20% будут платить более высокую процентную ставку, так как их кредиты сопряжены с более высоким риском. У них также будет меньше вариантов при выборе кредитора.
• Меньший аванс означает более высокий ежемесячный платеж. Поскольку вы уже носите свой старый дом, это может привести к превышению допустимого соотношения долга к доходу.
• Возможным преимуществом этого подхода (при условии, что он совпадает с вашими финансовыми показателями) является то, что он может позволить вам приобрести дом, не прибегая к более рискованным стратегиям, связанным с капиталом вашего текущего дома.Когда вы впоследствии продаете существующий дом, вы можете взять часть своих фактических доходов для предоплаты вашего HELOC, улучшения капитала или диверсификации путем инвестирования денежных средств на рынке. При таком подходе вам не придется тратить капитал вашего старого дома на основе прогнозов.
• На конкурентном рынке покупателям с более низким первоначальным взносом может быть особенно сложно выделиться среди более выгодных предложений. Обсудите, как это может повлиять на вашу способность конкурировать с вашим агентом по недвижимости.

Использование продажи с обратной арендой

Непредвиденные обстоятельства — это распространенный способ, которым покупатели и продавцы защищают свои интересы при покупке недвижимости или при заключении сделки. Продавец может запросить продажу с обратной арендой, чтобы (буквально) выиграть еще немного времени для покупки нового дома после продажи своего. В рамках переговоров покупатель и продавец дома договариваются о продолжительности обратной аренды и ежемесячной арендной плате.

На рынке продавца покупатели могут с большей готовностью принять этот тип непредвиденных обстоятельств, чем в противном случае.Также, в зависимости от текущей ситуации покупателя, это может быть выгодно обеим сторонам. Преимущество продажи с обратной арендой как продавца заключается в том, что вы можете завершить продажу и собрать необходимые денежные средства для покупки новой недвижимости, не переезжая.

Преимущества и особенности использования продажи с обратной арендой:

• Вы все еще в расписании. Как покупателю в популярном районе, вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти и закрепить свой следующий дом. Даже если покупатель согласится, вам все равно может потребоваться переехать до даты закрытия сделки или в конечном итоге вам придется платить за аренду и ипотеку.
• Если у вас уже есть принятое предложение о новой собственности, вы знаете дату закрытия. Предполагая, что ваших покупателей устраивают предложенные вами временные рамки, продажа с обратной арендой может работать очень хорошо.
• Имейте в виду, что ежемесячная арендная плата, взимаемая с покупателей, вероятно, будет намного выше, чем ваша ипотека. Это будет по текущему рыночному курсу. Вы избавите себя от хлопот, связанных с переездом и проживанием в нестандартных условиях, пока найдете жилье, но ваши краткосрочные расходы, скорее всего, возрастут.

6 шагов к покупке нового дома при продаже старого дома

ПОКУПКА ДОМА НА КОНКУРЕНТНЫХ РЫНКАХ

Если у вас есть дом на конкурентном рынке и вы хотите улучшить свой район, вы можете купить новый дом, прежде чем продавать свое текущее жилье. Хотя здесь, безусловно, есть риски, покупатели с хорошими финансовыми показателями обычно могут заставить это работать. Планируете ли вы получить подарок, внести меньший первоначальный взнос или использовать собственный капитал, убедитесь, что вы полностью понимаете финансовые последствия, особенно если вы собираетесь брать взаймы из своего пенсионного плана или брать переменную ипотеку.

НЕ НАЧИНАЙТЕ С ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Независимо от того, планируете ли вы сохранить свой существующий дом, все покупки дома должны начинаться с анализа вашего личного финансового положения и включать обсуждения с вашим кредитором, прежде чем делать предложение.

Чтобы определить, сможете ли вы купить новый дом и сохранить старый, выполните следующие действия:

Шаг 1. Установите бюджет и рассчитайте первоначальный взнос

Проверьте свои финансовые показатели и обсудите ситуацию со своим финансовым консультантом. Установите целевой бюджет на новый дом, которого вам будет достаточно с прогнозируемыми ежемесячными платежами после продажи существующего дома. При принятии решения о бюджете посмотрите на свои ликвидные активы, чтобы определить, сколько денег у вас есть для первоначального взноса.Многим покупателям потребуется «гигантская ипотека» или несоответствующий кредит, что означает, что сумма вашего кредита превышает лимиты, установленные Fannie Mae и Freddie Mac. Большинство кредиторов потребует 20% первоначальный взнос по этим кредитам.

 Шаг 2. Проведите домашнее исследование

 

Теперь, когда у вас есть бюджет для нового дома, зайдите в Интернет, чтобы узнать, что вы можете купить на эту сумму денег. Мы предлагаем покупателям пройти несколько дней открытых дверей на этом этапе, чтобы получить представление о том, что можно купить за ваши деньги. Возможно, вам придется пересмотреть бюджет, переоценить свои потребности или оценить возможность проживания в желаемом районе.

Шаг 3: Встреча с агентами по недвижимости

Встретьтесь с несколькими агентами по недвижимости, чтобы найти подходящего. Пригласите каждого агента совершить экскурсию по вашему дому (не забудьте навести порядок и убраться!) и запросить оценку рынка на предмет его стоимости и того, какова будет его стратегия продаж и маркетинга. Не все агенты согласятся с прейскурантной ценой, поэтому важно получить несколько мнений. Если вы планируете покупать и продавать, вероятно, имеет смысл использовать одного и того же агента по недвижимости, если это возможно. Многие уменьшат свои сборы или предоставят кредит при закрытии.Обязательно спросите, как быстро, по их мнению, будет продана ваша недвижимость, и считают ли они, что необходимы какие-либо обновления или ремонт.

Наконец, обсудите с новым агентом свои планы по купле-продаже. Сколько времени, по их мнению, потребуется, чтобы продать ваш дом? Есть ли какие-то красные флажки? Является ли ваш первоначальный взнос конкурентоспособным? Является ли использование непредвиденных обстоятельств (например, продажа существующего дома) препятствием для большинства продавцов?

Шаг 4. Изучите финансирование и поговорите с кредиторами

При покупке дома необходимо тщательно все изучить, прежде чем выбрать кредитора.Процентные ставки, сборы и предлагаемые продукты будут значительно различаться в зависимости от учреждения и часто на несколько процентных пунктов. Проведите онлайн-исследование, чтобы просмотреть опубликованную информацию о ставках и составить список кредиторов, с которыми можно связаться.

Прежде чем обращаться к нам, подготовьте все свои данные и рассмотрите возможность создания электронной таблицы, чтобы вы могли оценить дома позже. Попросите кредиторов предоставить информацию, основанную на мягкой тяге вашего кредита и другой информации, которую вы предоставляете. Жесткое вытягивание вашей кредитной истории вредит кредитному рейтингу, и этого следует избегать, когда это возможно.Пока вы уверены в точности предоставленных вами данных, информация о ставках и вариантах, которые предоставляет кредитор, также должны быть такими.

 Для этого вам понадобится ваш валовой доход, ежемесячные долги или другие обязательства, такие как плата за квартиру и кредитный рейтинг. Также подготовьте хорошие оценки того, что, по вашим оценкам, налоги на недвижимость, сборы за квартиру и страховку будут на новый дом. Этот процесс позволяет вам сравнивать ставки и продукты различных кредиторов, не взимая комиссий и не нанося ущерба вашему кредиту.

Когда вы, в конце концов, будете разговаривать с кредиторами, имейте в виду максимальную цену покупки, предусмотренную в бюджете, для расчетов и суммы первоначального взноса. Поделитесь своими планами по покупке-продаже и спросите, каковы их рекомендации по соотношению долга к доходу. Основываясь на предоставленных вами данных, кредитор, вероятно, может довольно быстро сказать вам, можете ли вы претендовать на то, чтобы нести свой текущий дом.

Шаг 5. Выполните расчеты

Возьмите вашу личную информационную таблицу со всей информацией о ваших долгах и доходах и начните вставлять ставки, предоставленные кредитором, с которым вы разговаривали, у которого была лучшая ставка или продукт для вашей ситуации.Теперь, когда у вас есть довольно точный прогноз ежемесячного полного платежа, вас это устраивает? Основываясь на ваших текущих денежных резервах, готовы ли вы внести первоначальный взнос, покрыть расходы на закрытие и какое-то время нести оба дома? Наконец, исходя из консервативной оценки продажной цены вашего существующего дома, сколько останется после выплаты непогашенной ипотеки, риэлторских сборов, налогов и других расходов на продажу?

Шаг 6.

Соберите команду

Последний шаг перед тем, как серьезно задуматься о покупке, — это собрать команду специалистов по недвижимости, чтобы помочь с покупкой и продажей ваших домов.Выберите агента по недвижимости, адвоката и обратитесь к кредитору, чтобы получить письмо о предварительной квалификации.

Удачи!

Darrow Wealth Management — независимая фирма по управлению активами и доверенное лицо в районе Бостона. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о том, как мы помогаем клиентам создавать и приумножать свое богатство за счет частного капитала и управления активами.

Подпишитесь на еженедельную рассылку Investing Insights

Жилищный кризис в Калифорнии угрожает Гэвину Ньюсому

Средняя цена дома в Калифорнии превысила 800 000 долларов.Арендаторы в штате являются одними из самых обремененных в стране. Каждую ночь более 100 000 жителей спят на улице или в своих машинах. Кризис, катастрофа, религия скорби, позор — как бы журналисты и политики ни называли это, люди по всему штату, в том числе все основные кандидаты в губернаторы, участвовавшие в голосовании на этой неделе, согласны с тем, что ситуация несостоятельна.

Вопрос в том, что губернатор может с этим сделать. Это то, о чем губернатор Гэвин Ньюсом говорил последние три года.И теперь, когда он одержал убедительную победу на повторных выборах, которые обошлись почти в 300 миллионов долларов и привлекли внимание штата и губернатора на несколько месяцев, г-н Ньюсом снова переключает свое внимание на такие проблемы, как жилье.

Во многих отношениях ответ на этот вопрос отличается от того, который был, когда он вступил в должность в 2019 году. что навалилось на г.Стол Ньюсома во время кампании по отзыву. Но даже если г-н Ньюсом подпишет его, что, как многие ожидают, он сделает в ближайшие дни, его наследие в области жилья, вероятно, будет связано не столько с законами, принятыми под его контролем, сколько со способностью его администрации обеспечивать их соблюдение. Это связано с тем, что исполнительная власть получила гораздо больше власти над жилищной политикой штата, чем даже несколько лет назад, после многих лет недовольства штата тем, насколько сложно местным органам власти строить жилье в Калифорнии.

г.Администрация Ньюсома приняла эту роль, предприняв такие действия, как подача в суд на города за недостаточное строительство, чтобы не отставать от роста населения, и создание команды для обеспечения того, чтобы города одобряли новое жилье. Эти шаги являются частью общенационального сдвига власти — от городских советов к государственным домам — на рынке жилищного строительства стоимостью 1 триллион долларов в год.

«Раньше жилищным строительством управляли местные отделы планирования, и губернаторы Калифорнии не особо обращали на это внимание», — сказал Бен Меткалф, управляющий директор Центра жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли.«Это изменилось».

Г-н Ньюсом, демократ, пытался справиться с чрезвычайной ситуацией в связи с пандемией, продлив мораторий штата на выселение даже после того, как федеральный мораторий истек, и направив деньги из профицита бюджета штата и различных пакетов помощи от коронавируса на финансирование бездомных и такие программы, как усилия по превращению отелей в вспомогательное жилье.

Но Калифорния остается одним из самых сложных мест в Америке для строительства жилья, вызывая дисбаланс спроса и предложения. Это главная проблема общенациональной проблемы, заключающаяся в том, что семьи со средним доходом перестают владеть недвижимостью, и каждое четвертое домохозяйство, арендующее жилье, платит за аренду более половины своего дохода до вычета налогов.

Плановики, экономисты и представители обеих политических партий уже давно призывают штаты использовать свою власть для решения проблемы нехватки жилья путем преодоления местных заторов. Они отмечают, что у пригородных властей мало стимулов для решения проблемы, поскольку они подотчетны домовладельцам, которые предпочитают, чтобы цены только росли. Эта головоломка беспокоила потенциальных реформаторов жилищного строительства, по крайней мере, с 1970-х годов, и возникла во время кампании отзыва в Калифорнии в ходе республиканских дебатов, когда кандидаты много говорили о добавлении большего количества жилья, но уклонялись от дискуссий о том, куда это жилье пойдет.

Эти часто противоречивые комментарии идеально отражали настроение калифорнийцев: они повсеместно недовольны стоимостью жизни в штате и палаточными городками, которые появились вдоль автострад, в парках и на пляжах. Но домовладельцы по-прежнему яростно защищают свое право говорить о том, что строится рядом с ними. Кевин Фолконер, бывший мэр Сан-Диего и кандидат от Республиканской партии на досрочных выборах, чуть не сбежал от своей собственной политики в поддержку плотности населения во втором по величине городе Калифорнии, заявив: «Когда мы видим некоторые из этих законодательных актов, которые хотят отменить зонирование на одну семью в Калифорнии, это неправильно.

Обновлено

28 января 2022 г., 12:29. ET

Мистер Ньюсом пытался идти по тому же пути. В 2018 году он провел кампанию за «План Маршалла для жилья», целью которого было построить 3,5 миллиона новых единиц жилья к 2025 году. Он пожалел об этой цифре, когда оказался в кресле губернатора, и это стало кормом для его главного противника отзыва. , ведущий ток-шоу Ларри Элдер, ухватившийся за это как за пример невыполненных обещаний. Г-н Элдер не нуждался в сложных исследованиях, чтобы найти ошибку в цифре: в штате, который разрешает около 100 000 единиц жилья в год, сдается 3.5 миллионов — 35 лет жилья при нынешних темпах — это близко к физической невозможности.

С тех пор мистер Ньюсом почти ничего не говорит о законах о большом зонировании. Он не занял позицию по законопроекту 50 Сената, спорной мере, которая позволила бы строить многоквартирные дома в районах по всему штату. И он почти ничего не говорил о сенатском законопроекте 9, поскольку он прошел через обе палаты Законодательного собрания штата и задержался на его столе.

Вместо этого он стал применять существующие законы более агрессивно, чем его предшественники.Через две недели после того, как г-н Ньюсом вступил в должность, генеральный прокурор Калифорнии подал в суд на Хантингтон-Бич за неспособность запланировать достаточное количество нового жилья. С тех пор Департамент жилищного строительства и общественного развития штата разослал сотни писем, призывающих города изменить или упростить свои правила планирования в соответствии с законодательством штата.

В последнем бюджете губернатора было выделено 4,3 миллиона долларов на создание «подразделения по вопросам жилищного строительства», состоящего из специалистов по планированию и юристов, которые будут контролировать жилищные решения местных органов власти и вмешиваться, когда они не соблюдают законы штата.

Зонирование определяет физический характер района и тех, кто может жить по соседству, поэтому оно привлекло наибольшее внимание в жилищных дебатах в Калифорнии. Но за последние несколько лет Законодательное собрание без лишнего шума приняло множество более мелких мер, которые в совокупности радикально изменили отношения между государственными и местными органами власти. Новые правила меняют то, сколько жилья должны планировать города, им становится сложнее мешать застройщикам строить и в конечном итоге лишают их финансирования и местного контроля, если они слишком далеко отходят от государственных мандатов.

Поскольку они передают большую часть надзора за жильем от местных органов власти Сакраменто, вопрос о том, насколько активно эти законы применяются, перешел к исполнительной власти. Одно дело, когда государство принимает законы о десегрегации кварталов, выделяет больше земли для субсидируемого жилья и требует от городов разрешать строительство коттеджей на заднем дворе. Если их соблюдение не является приоритетом — как это уже давно было в случае с жилищным законодательством — они обречены на игнорирование.

В интервью после голосования об отзыве Джейсон Эллиотт, старший советник мистераНьюсом, занимающийся жилищной политикой, перечислил ряд номеров счетов и эзотерический текст кодексов планирования, чтобы указать на десятки жилищных правил, которые в основном остаются неиспользованными. Меры по охране окружающей среды, которые поддерживают увеличение плотности, чтобы уменьшить количество поездок на автомобиле. Различные законы, разрешающие задворки. Способ для застройщиков подать в суд на города, которые не соблюдают собственные правила зонирования. Это типы уставов, которые будет пытаться применять новый отдел жилищной отчетности.

«Я никогда не скажу, что мы закончили принимать законы и больше ничего не можем сделать, — сказал мистер Уайт.— сказал Эллиот. «Но что нам действительно нужно сделать, если мы хотим, чтобы появились подразделения, — это заставить несколько десятков человек думать об этом и только об этом и дать им возможность связаться с городами».

Получит ли когда-нибудь мистер Ньюсом около 3,5 миллионов новых устройств? Нет. Даже если бы это было политически возможно, это потребовало бы поставок пиломатериалов и рабочей силы.

Калифорнии потребовалось несколько десятилетий, чтобы столкнуться с жилищным кризисом. Высокопарная риторика и обещания на миллионы единиц заменяют лозунг кампании, но реальность больше похожа на процесс медленного выкапывания.

12 Ошибки при покупке жилья в первый раз и как их избежать

Каждый год люди, впервые покупающие жилье, выходят на рынок и совершают те же ошибки, что и их родители, братья, сестры и друзья при покупке своего первого дома.

Но сегодняшние покупатели-новички могут остановить цикл. Вот 12 ошибок, которые совершают покупатели жилья впервые, и что делать вместо этого.

Путеводитель NerdWallet по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, путешествиях, финансах и о сохранении душевного спокойствия.

1. Не зная, сколько жилья вы можете себе позволить

Не зная, сколько жилья вы можете себе позволить, вы можете потерять время. Вы могли бы в конечном итоге смотреть на дома, которые вы еще не можете себе позволить, или посещать дома, которые ниже вашего оптимального уровня цен.

Для многих впервые покупающих дом цель состоит в том, чтобы купить дом и получить кредит с комфортным ежемесячным платежом, который не будет мешать им спать по ночам. Иногда рекомендуется стремиться к низкому уровню.

Как избежать этой ошибки: Воспользуйтесь калькулятором доступности ипотеки, чтобы узнать, какой ценовой диапазон является доступным, а что натянутым, а что агрессивным.

2. Получение только одной котировки ставок

Покупка ипотечного кредита похожа на покупку автомобиля или любой другой дорогой вещи: сравнение предложений выгодно. Процентные ставки по ипотеке варьируются от кредитора к кредитору, как и сборы, такие как расходы на закрытие и дисконтные баллы.

«Заявки на ипотеку в течение 45 дней считаются одним кредитным запросом».

Но, по данным Бюро финансовой защиты прав потребителей, почти половина заемщиков не покупают кредит.

Как избежать этой ошибки: подайте заявку в несколько ипотечных кредиторов.По данным NerdWallet, обычный заемщик может сэкономить 430 долларов на процентах только за первый год, сравнив пять кредиторов. Все заявки на ипотеку, поданные в течение 45 дней, будут считаться одним кредитным запросом.

3. Непроверка кредитных отчетов и исправление ошибок

Ипотечные кредиторы тщательно изучают ваши кредитные отчеты при принятии решения о том, утвердить ли кредит и по какой процентной ставке. Если ваш кредитный отчет содержит ошибки, вам могут назначить процентную ставку выше, чем вы того заслуживаете.Вот почему стоит убедиться, что ваш кредитный отчет точен.

Получайте уведомления об изменениях результатов

Просматривайте свои бесплатные оценки в любое время, получайте уведомления об их изменениях и дорабатывайте их с помощью персонализированной информации.

4. Внесение слишком маленького первоначального взноса

Вам не нужно вносить первоначальный взнос в размере 20%, чтобы купить дом. Некоторые кредитные программы (см. пункт № 5) позволяют купить дом с нулевой или 3,5%-ной предоплатой. Иногда это хорошая идея, но домовладельцы иногда сожалеют.

В опросе, проведенном NerdWallet, каждый девятый (11%) домовладелец в возрасте до 35 лет согласился с утверждением: «Мне нужно было подождать, пока у меня не будет большего первоначального взноса». Это было одно из самых распространенных сожалений тысячелетних домовладельцев.

«Ключ в том, чтобы ваш первоначальный взнос обеспечивал доступный ежемесячный платеж за дом».

Как избежать этой ошибки: Выяснить, сколько нужно сэкономить, — это суждение. Больший первоначальный взнос позволяет получить меньшую ипотеку, что делает ежемесячные платежи за дом более доступными.Недостатком того, чтобы тратить время на то, чтобы сэкономить больше денег, является то, что цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам растут, а это означает, что может стать сложнее купить дом, который вы хотите, и вы можете упустить возможность создания собственного капитала по мере роста стоимости дома. Ключ в том, чтобы убедиться, что ваш авансовый платеж поможет вам обеспечить платеж, который вам удобно делать каждый месяц.

В другом опросе, проведенном NerdWallet, домовладельцы-миллениалы описали, сколько времени им потребовалось, чтобы накопить на первоначальный взнос. Среди миллениалов, купивших дом за предыдущие пять лет, на это ушло в среднем 3. 75 лет, чтобы накопить достаточно, чтобы купить. Так что, если вам требуется три или четыре года, чтобы накопить, у вас много компаний.

5. Не ищите программы покупки жилья впервые

Если вы покупаете жилье впервые, у вас, вероятно, нет уймы денег, отложенных на первоначальный взнос и расходы на закрытие. Но не делайте ошибку, предполагая, что вам придется отложить покупку дома, откладывая при этом огромный первоначальный взнос. Существует множество кредитных программ с низким первоначальным взносом, в том числе государственные программы, которые предлагают помощь с первоначальным взносом и конкурентоспособные ставки по ипотеке для покупателей жилья впервые.

Да, 11% домовладельцев-миллениалов говорят, что сожалеют о том, что не внесли больший первоначальный взнос. Но подавляющее большинство не выражает такого сожаления.

Как избежать этой ошибки: узнайте у ипотечного кредитора о вариантах, которые вы можете приобрести впервые, и найдите программы в вашем штате. Вы можете претендовать на получение кредита Министерства сельского хозяйства США или кредита, гарантированного Министерством по делам ветеранов, который не требует первоначального взноса. Кредиты Федерального жилищного управления имеют минимальный первоначальный взнос в размере 3.5%, а некоторые обычные кредитные программы допускают первоначальный взнос всего 3%.

6. Игнорирование кредитных программ VA, USDA и FHA

Многие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, хотят или должны вносить небольшие авансовые платежи. Но они не всегда знают детали государственных программ, позволяющих легко купить дом с нулевой или небольшой предоплатой.

Как избежать этой ошибки: узнайте о следующих кредитных программах:

• Кредиты VA — это ипотечные кредиты, гарантированные США.С. Департамент по делам ветеранов. Они предназначены для людей, которые служили в армии. Претензия займов VA на известность заключается в том, что они позволяют квалифицированным покупателям жилья вносить ноль процентов и получать 100% финансирование. Заемщики платят комиссию за финансирование вместо ипотечного страхования. » ДОПОЛНИТЕЛЬНО: Основы кредитов VA

• Кредиты USDA можно использовать для покупки домов в районах, которые Министерством сельского хозяйства США определено как сельские. Квалифицированные заемщики могут внести ноль процентов и получить 100% финансирование. Вы платите гарантийный взнос и годовой взнос вместо ипотечного страхования.» ДОПОЛНИТЕЛЬНО: Что вам нужно знать о кредитах USDA

• Кредиты FHA позволяют первоначальный взнос всего 3,5%. Более того, Федеральное жилищное управление может снисходительно относиться к несовершенному кредиту. Когда вы получаете кредит FHA, вы оплачиваете ипотечное страхование на весь срок действия ипотечного кредита, даже если у вас есть более 20% собственного капитала. » ДОПОЛНИТЕЛЬНО: Все о кредитах FHA

7. Не зная, платить ли дисконтные баллы

Дисконтные баллы по ипотеке – это сборы, которые вы платите авансом, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке. Экономия на процентной ставке может составить много денег в течение срока действия ипотеки, и дисконтные баллы — это один из способов получить эту экономию на процентной ставке, если вы находитесь в правильном положении для их покупки.

Как избежать этой ошибки: если минимальный первоначальный взнос является достижением, выбор прост: не покупать дисконтные баллы. Если у вас достаточно денег на руках, стоимость покупки баллов зависит от того, планируете ли вы жить в доме дольше, чем «период безубыточности». Это время, необходимое для того, чтобы первоначальные затраты превысили ежемесячную экономию, которую вы получаете от более низкой процентной ставки.

8. Опустошение ваших сбережений

Если вы покупаете ранее принадлежавший вам дом, вскоре после этого ему почти неизбежно потребуется неожиданный ремонт. Возможно, вам нужно будет заменить водонагреватель или заплатить страховую франшизу домовладельца после плохой погоды.

«Это растущая боль для нового домовладельца, когда что-то ломается», — говорит Джон Патаки, исполнительный вице-президент потребительского подразделения EverBank. «Они быстро оказываются в яме», если у них не хватает сбережений на крайний случай.

Как избежать этой ошибки: отложите достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос, оплатить расходы на закрытие и переезд, а также позаботиться о ремонте, который может возникнуть. Кредиторы дадут вам смету расходов на закрытие, и вы можете позвонить, чтобы получить смету расходов на переезд.

9. Подача заявки на кредит до окончательной продажи

Однажды вы подаете заявку на ипотеку. Через несколько недель вы закрываете или дорабатываете кредит и получаете ключи от дома. Период между ними имеет решающее значение: вы хотите оставить свой кредит в покое как можно дольше.Ошибочно оформлять новую кредитную карту, покупать мебель или бытовую технику в кредит или брать автокредит до закрытия ипотечного кредита.

«Подождите до закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или снять большие расходы с ваших кредитных карт».

И вот почему: Решение кредитора по ипотеке зависит от вашего кредитного рейтинга и отношения долга к доходу, которое представляет собой процент вашего дохода, который идет на ежемесячные выплаты по долгу. Подача заявки на кредит может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько пунктов.Получение нового кредита или увеличение ежемесячных платежей по долгу увеличит отношение вашего долга к доходу. Ни один из них не является хорошим с точки зрения ипотечного кредитора.

Примерно через неделю после закрытия кредитор проверит ваш кредит в последний раз. Если ваш кредитный рейтинг упал или отношение вашего долга к доходу увеличилось, кредитор может изменить процентную ставку или сборы по ипотеке. Это может привести к задержке закрытия или даже к отмене ипотеки.

Как избежать этой ошибки: Подождите до закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или оплатить мебель, бытовую технику или инструменты с помощью кредитных карт.Это нормально, если все эти вещи выбраны заранее; просто не покупайте их в кредит, пока не получите ключи в руки.

10. Покупка дома перед ипотекой

Смотреть на дома интереснее, чем обсуждать свои финансы с кредитором. Вот что делают многие покупатели жилья впервые: они посещают недвижимость, прежде чем выясняют, сколько они могут занять. Затем они разочаровываются, когда обнаруживают, что искали не в том ценовом диапазоне (слишком высоком или слишком низком) или когда находят подходящий дом, но не могут сделать серьезное предложение.

Как избежать этой ошибки: Поговорите со специалистом по ипотеке о том, чтобы получить предварительную квалификацию или даже предварительное одобрение для жилищного кредита, прежде чем вы начнете серьезно покупать жилье. Процесс предварительной квалификации или предварительного утверждения включает в себя проверку ваших доходов и расходов и может сделать вашу ставку более конкурентоспособной, поскольку вы сможете показать продавцам, что можете поддержать свое предложение.

Нил Кхурчанд, брокер-владелец компании Century 21 Professional Realty в районе Саут-Озон-Парк в Квинсе, Нью-Йорк, проводит предварительную квалификацию своих клиентов, прежде чем показывать им недвижимость.

«Если вы имеете право на дом на одну семью за 500 000 долларов, мы не собираемся показывать вам дом на одну семью за 600 000 долларов — это было бы пустой тратой времени», — говорит он.

11. Недооценка стоимости домовладения

После покупки дома ежемесячные счета продолжают накапливаться. Это может стать неожиданностью, если вы не готовы.

«Это не просто ваш платеж по ипотеке, — говорит Сет Фейнман, вице-президент Silver Fin Capital, ипотечной брокерской компании в Грейт-Неке, Нью-Йорк.«У вас будет счет за нефть, счет за газ, у вас будет счет за кабельное телевидение, у вас будет все эти вещи, на которые банк не обращает внимания при выдаче вам ипотечного кредита».

Арендаторы также часто оплачивают подобные счета. Но новый дом может иметь более высокие расходы и может сопровождаться совершенно новыми счетами, такими как сборы ассоциации домовладельцев.

Как избежать этой ошибки: обратитесь к агенту по недвижимости, который может сказать вам, сколько обычно стоит налог на недвижимость и страховка в районе. Попросите продавца показать счета за коммунальные услуги за последние 12 месяцев, когда дом был заселен, чтобы иметь представление о том, сколько они будут стоить после того, как вы въедете. часто удивляют высокие затраты на ремонт и реконструкцию. Покупатели могут совершить две ошибки: во-первых, они получают смету ремонта только от одного подрядчика, и эта смета оказывается нереально низкой. Во-вторых, их точку зрения искажают реалити-шоу, в которых ремонт выглядит быстрее, дешевле и проще, чем в реальном мире.

Как избежать этой ошибки: Предположим, что все сметы на ремонт занижены. Джеймс Рамос, владелец Re/Max Bay to Bay, брокерской компании по недвижимости в Тампе, штат Флорида, рекомендует удвоить оценки, чтобы получить более реалистичное представление о затратах.

Ищите более одной сметы на дорогостоящий ремонт, например, замену крыши. Хороший агент по недвижимости должен быть в состоянии дать вам направления к подрядчикам, которые могут дать вам оценки. Но вам также следует искать независимых рекомендаций от друзей, семьи и коллег, чтобы вы могли сравнить эти оценки с теми, которые вы получаете от подрядчиков, на которые ссылается ваш агент.

Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.

Публичные дебаты делятся на две школы мысли о том, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти — и избиратели — приняли чрезмерно ограничительные меры. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, левые политики, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные застройщики облагораживают районы.

Итак, что это? Правительственные постановления делают невозможным строительство новых домов, или застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто на самом деле получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?

В этой статье я излагаю некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и обсуждаю, как правила землепользования влияют на решения о строительстве. Как нормативные барьеры влияют на рентабельность нового жилищного строительства? И как затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) распределяются между разработчиками, кредиторами и инвесторами?  

Кто есть кто в сфере жилой недвижимости

Люди часто называют всю индустрию жилищного строительства «застройщиками», но существует множество различных типов компаний, занимающихся строительством новых домов (рис. 1).В этой статье основное внимание уделяется производству жилья по рыночным ценам; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.

В первую очередь за превращение земли в дома отвечают два типа компаний: застройщики и строители жилья. Застройщики покупают большие земельные участки и проходят нормативный процесс для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также делят основной участок на отдельные придомовые участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопроводные и канализационные линии.

Застройщики затем продают обслуживаемые участки строителям жилья, которые представляют собой компании, которые проектируют и строят индивидуальные дома для продажи или сдачи в аренду домохозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфолио или продать их другому постоянному владельцу.

На практике существуют две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа застройщиков и строителей специализируется на застройке «с нуля»: возведении секций новых домов на одну семью или таунхаусов на незастроенных сельскохозяйственных землях в пригородах и сельской местности (квартиры составляют небольшую долю в застройке с нуля).Отдельный набор компаний специализируется на «точечной» реконструкции в пределах городского ядра, состоящего в основном из многоквартирных домов (как сдаваемых в аренду, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.

Некоторые нормативные акты по-разному препятствуют проектам заполнения и строительства новых участков. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных правил плотности для новых подразделений на одну семью, но менее актуальны для проектов заполнения, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.

Большинство застройщиков и строителей жилья не могут позволить себе полностью самостоятельно финансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения, чтобы предоставить кредиты для покрытия части затрат на развитие. Финансирование покупки многоквартирной сдаваемой в аренду недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.

Как обсуждается ниже, местные нормативные акты влияют на процесс жилищного строительства по целому ряду каналов, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов. Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и строителей жилья до кредиторов и инвесторов в акционерный капитал.  

Девелопмент недвижимости — дело рискованное. Регуляторные барьеры делают его более рискованным.

Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, более длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.

Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельскохозяйственных угодий в новую часть домов на одну семью в пригороде или маленьком городке.Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие органы местного самоуправления за разрешением на изменение зоны земельного участка из его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) в жилое.

Местные органы власти могут удовлетворить запрос застройщика на изменение зонирования, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, населенный пункт может согласиться перезонировать землю под жилую застройку, но с меньшей плотностью, чем запрошено, что вынуждает застройщика строить меньше квартир, чем он ожидал.В большинстве населенных пунктов также требуется проверка воздействия на окружающую среду, прежде чем предоставлять повторное зонирование, оценивая влияние предлагаемой застройки на заторы на дорогах, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое. Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводными и канализационными линиями, которые местные органы власти обычно требуют от застройщиков построить или профинансировать. Все это должно произойти еще до начала строительства.

Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий.Регуляторные барьеры делают его более рискованным, длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.

Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земли, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или создание необходимой инфраструктуры. Но есть и расходы, связанные с процессом: гонорары юристов, геодезистов и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными властями на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.

Кто в конечном счете оплачивает расходы, связанные с обустройством земли — будь то из прибыли застройщиков или передается потребителям нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно только то, что более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.

Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.

Ключевым принципом финансов является временная стоимость денег: доллар дохода, полученный в будущем, стоит меньше, чем доллар, полученный сегодня. В девелопменте недвижимости проектные расходы (покупка земли, права собственности, строительство инфраструктуры и зданий) распределяются на начальном этапе, в то время как доход, полученный от продажи или сдачи в аренду домов, может не поступать в течение нескольких лет. Правила, удлиняющие процесс строительства, усугубляют проблему, вынуждая застройщиков увеличивать расходы задолго до того, как они получат доход от готовых домов.

Наиболее рискованным является процесс развития, в котором как конечный результат — можно ли построить новые дома и сколько, так и продолжительность процесса — неопределенны.Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на строительство жилья на основе текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые могут значительно меняться со временем. Строители стараются спланировать завершение проекта во время роста спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты не будут пустовать. Когда продолжительность процесса неопределенна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции — застройщики не могут предсказать сроки завершения. Многие проекты, начатые во время буйного рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены или вообще прекратили строительство во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по выгодным ценам.

Риски и правила определяют, что будет построено

Если сложные правила застройки повышают риск строительства нового жилья, а некоторые местные органы власти имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы будут вкладывать свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают более высокой прибыли в конце. Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов в акционерный капитал, которые выделяют средства на жилищное строительство.

Застройщики и застройщики могут приспособиться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбирать юрисдикции, в которых они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рынка).

В отличие от автомобилестроения, домостроительная промышленность США сильно фрагментирована. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как горстка очень крупных фирм работает в нескольких городских районах или штатах.

Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментарной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно застройщики многоквартирных домов, стратегически ориентируются на места заполнения в регионах с «ограниченным предложением». В таких местах, как район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее хорошо финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы, особенно крупные частные застройщики, извлекающие выгоду из эффекта масштаба, в основном строят в менее регулируемых пригородных и пригородных районах.Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на каждом рынке.

В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию.

В городских районах застройщики могут выбирать участки в разных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, барьеры для застройки могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного сопротивления со стороны существующих жителей.

Правила

также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество арендного жилья в сообществе, поскольку дома на одну семью с большей вероятностью будут занимать владельцы, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.

Регуляторные особенности, такие как процедурная сложность и высокая плата за воздействие, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке.Таким образом, девелоперы с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно крупные проекты.

Глобальные рынки, местные правила

Девелоперы являются самым заметным лицом индустрии недвижимости и, следовательно, объектами критики со стороны политиков и местных ассоциаций. Но девелопер — это только часть финансовой пищевой цепочки, обеспечивающей капитал для нового жилищного строительства. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.Правила, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить кредит на строительство и какую процентную ставку он взимает с застройщика.

Застройщик является лишь одним звеном в финансовой пищевой цепочке, обеспечивающей капитал для нового жилищного строительства. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.

Несмотря на то, что существует множество академических исследований о том, как правила землепользования влияют на цены на жилье и производство, мы гораздо меньше знаем о том, как правила влияют на потоки капитала, необходимые для строительства и приобретения жилья.Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной арендной недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой собственниками. Ниже я предлагаю три возможных способа, с помощью которых местные правила могут повлиять на инвестиции в жилье на рынке капитала. Разработчикам политики было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.

Регуляторные барьеры могут способствовать «фильтрации» существующих квартир вверх

В местах, где правила особенно затрудняют новое строительство, больше капитала может быть направлено на приобретение и восстановление существующей собственности.Они сталкиваются с меньшим регулятивным риском, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры институциональных инвесторов на жестко регулируемых рынках, покупающих старые многоквартирные дома, проводящих капитальный ремонт, а затем сдающих отремонтированные квартиры в аренду по значительно более высокой арендной плате — многоквартирный эквивалент продажи старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит доступность жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.

Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием

Для кредиторов и инвесторов, которые работают на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут стимулировать потоки капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения инвестируют в недвижимость в строго регулируемых районах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или прибыли на собственный капитал.Соблюдение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и строители взимали более высокие цены за готовое жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.

Региональные банки могут выделять средства на финансирование строительства

Небольшие региональные банки успешно кредитуют строительство. Поскольку они в основном предоставляют кредиты в определенных географических регионах, сложные условия регулирования вряд ли приведут к перемещению их капитала в другие места.Вместо этого в пределах своего рынка они могут решить сократить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами кредитов. В совокупности это может проявляться как «сжатие» пространства кредитования строительства.

Не забывайте о других бенефициарах нормативных барьеров: Существующие домовладельцы

Несмотря на всю враждебность, направленную против застройщиков, арендодателей и банкиров, самая большая группа бенефициаров правил, ограничивающих предложение жилья, — это не эти коммерческие корпорации.Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили значительный прирост богатства, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы напрягают свои политические силы, чтобы продолжать ограничивать предложение нового жилья.

Государственные и местные политики в США пытаются решить, как сделать жилье более доступным. Но из-за того, что наша система жилищного строительства настолько сложна, трудно даже прийти к общему пониманию проблемы.Хорошим началом было бы сделать процесс разработки проще, короче и прозрачнее.

Как построить небольшой дом без ипотеки за 5900 долларов

МОЙ КРОШЕЧНЫЙ ДОМ = решение

Наверное, большинство из присутствующих хотят сэкономить в эти трудные времена? Вынужден поделиться своим решением проблемы. Я хромаю на травмированной ноге/колене из-за падения с цементной лестницы, один полный пролет! В ожидании операции на колене, поэтому я не могу работать. Я увидел, что мне придется жить на мою маленькую взятую в начале Soc Sec.чеки, немногим больше тысячи в месяц, в Калифорнии не меньше.
Я собрал вещи и переехал на юг, из квартиры с одной спальней за 1250 долларов в квартиру-дуплекс за 650 долларов с двумя спальнями, тремя хорошими цитрусовыми деревьями, апельсином, лимоном и мандарином! Помещение было маленькое, в плохом состоянии, но владелец продолжал получать новые или ремонтные работы. Там, где я сейчас живу, становится жарко по сравнению с районом залива / высокими ценами. Все дело в РАСПОЛОЖЕНИИ.

Я нашел в сети город с более низким доходом, здесь не больше наркотиков и преступности, чем там, откуда я приехал, округ Марин.Я сейчас в Южной Калифорнии. и счастлив как слон. У меня есть хороший большой крытый внутренний дворик, я сажаю овощи и несколько цветов на клумбах на заднем дворе, которые были в основном пусты. Даже большой кактус, который был здесь, цветущий водой, и столько новых «листиков» на них, я поражен. Я действительно мог бы съесть их, если бы я был достаточно голоден! Но мне нравится снова озеленять это место. Он был запущен, но в заднем огороженном углу двора была виноградная беседка, поэтому я научился на линии, как их обрезать, и теперь они выходят красивыми.На моем апельсиновом дереве растут молодые апельсины, лимоны все еще производят хороший лимонад для меня и соки для заморозки.
Раньше у меня были цыплята для яиц, чтобы есть и продавать, поэтому я купил ОДНУ курицу для собственных яиц, она чувствует себя очень хорошо, и со своей обычной едой/зерном она также ест объедки со стола, старые фрукты и т. д.
Я посадил старый укореняющийся картофель, который у меня был, и теперь у меня много растений картофеля, они действительно процветают здесь. Все, что вы хотите узнать, можно узнать в режиме онлайн~!
Ландшафт начинает «зеленеть».Я не владею им, у меня нет ипотеки, и у меня нет счетов за ремонт, есть у владельца. настоящий Крошечный дом, но тем временем у меня все равно есть свой «крошечный съемный дом». Мне пришлось уменьшить размеры, и мой гараж до сих пор (у меня не было гаража уже много лет) здесь наполовину заполнен коробками, которые нужно пройти вовремя, так как мне пришлось иметь дело с медициной. Я также срезал углы, как сказала бы мама — она происходила из семьи с 13 детьми в глухих лесах Минна.
Я помню, как у моего младшего брата был прочный гигантский комод для детской кроватки в очень маленьком домике, который построил мой отец. Мама только что выдвинула для него ящик. Я вручную стираю все свои вещи и делаю веревку для белья от столба к столбу во внутреннем дворике, и позволяю одежде капать на растения в горшках внизу во время сушки. У нас острая нехватка воды в Калифорнии. так что я делаю свою часть работы, чтобы не тратить воду впустую.
Покрываю, ремонтирую, крашу, покупаю б/у и свожу концы с концами. Если кто-то хочет переписываться со мной, кто одинок, просто свяжитесь со мной, [email protected]. Я наслаждаюсь новыми друзьями.
Спасибо, Январь

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Редакционная независимостьМы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы получим реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Встряхнитесь, потенциальные покупатели жилья. Весенний сезон недвижимости 2021 года обещает быть жарким.

С низкими процентными ставками, нехваткой жилья и всеми, кто хочет переехать во время пандемии, идеальный шторм подстегивает продажи домов до рекордного уровня за 14 лет.Тенденция сохраняется: продажи новых домов в январе достигли 6,7 млн, что на 23% больше, чем в предыдущем году.

Итак, вы можете задаться вопросом — с некоторым FOMO — можете ли вы купить дом прямо сейчас? И даже если бы вы могли, должны были бы вас, учитывая стремительно растущие цены и иррациональные войны торгов? Можем ли мы увидеть еще один жилищный крах, подобный тому, что произошел в 2008 году, и чувствовать себя глупо с ключами от дома, который за одну ночь теряет 30% своей стоимости?

Выдох.

«Вопрос, который нужно задать себе, не в том, «Подходящее ли сейчас время для покупки?», а в том, подходящее ли сейчас время для покупки для меня ?», — говорит Кэти Брэддок, управляющий директор компании по недвижимости William. Равейс в Нью-Йорке.«Обратите внимание на , почему вы покупаете . Это должно быть потому, что вы действительно хотите чем-то владеть и создать дом и сообщество для себя или своей семьи».

Этот совет особенно важен в 2021 году, потому что покупка дома в этом году потребует больше мужества, чем обычно. Ипотечные ставки, вероятно, останутся низкими, но пандемия экономики ужесточила стандарты кредитования и заблокировала покупателей с плохой кредитной историей от лучших сделок. Кроме того, многие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, которым нужна помощь с первоначальным взносом, могут оказаться в невыгодном положении на быстро меняющемся рынке, где существует множество предложений наличными.

В общем, даже если вы в финансовом состоянии для покупки, было бы разумно пропустить этот сезон. Если вы готовы сделать решительный шаг и 2021 год — прекрасное время для вас , вот что вам нужно знать об этом беспрецедентном сезоне покупки жилья.

Чем отличается покупка дома в 2021 году 

Цены растут

Прямо сейчас на рынке наблюдается некоторый шок: цены на жилье выросли на 10 % по сравнению с прошлым годом.

Помните жилищный крах 2008 года? Основные факторы, поддерживающие цены на жилье сегодня (например,например, низкие процентные ставки, нехватка предложения) уже не те, что были тогда (например, низкокачественные ипотечные кредиты, чрезмерное использование заемных средств). Но это не значит, что очередного падения цен не будет.

Мой совет? Сосредоточьтесь меньше на цене покупки и больше на своих ежемесячных расходах на содержание, включая ипотеку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование домовладельца. Хорошее эмпирическое правило — тратить не более 30% вашего бюджета на ипотеку и связанные с ней расходы на жилье. Как говорит Брэддок: «Вы должны быть уверены, что можете себе это позволить, и не будете бедными в конце каждого месяца.

Лучше не оценивать дом как финансовое вложение — иначе вы настраиваете себя на возможное разочарование. Дом, хотя и является активом, едва ли ликвиден, как акции. А продажа зависит от нахождения покупателя, что может произойти не сразу или по той цене, которую вы надеетесь получить. Это реальность. Вот почему разумно готовиться к тому, чтобы держать дом в течение пяти или более лет.

Рынки жилья быстро меняются

Не слишком поддавайтесь влиянию изменений, которые вы наблюдаете на конкретном рынке в ответ на Covid-19, предупреждает Брэддок.Например, если город испытывает приток жителей, которые ищут альтернативные места, чтобы спрятаться во время пандемии, этот рост не обязательно будет устойчивым. По словам Брэддока, лучшим барометром силы города или города в сфере недвижимости является рост его местного бизнеса и возможности трудоустройства, а также наличие признаков того, что сообщество продолжит привлекать жителей после пандемии.

И наоборот, не сбрасывайте со счетов будущее города, потому что, скажем, его школьный округ, когда-то привлекавший покупателей, в настоящее время находится в беспорядке.В нашем пригороде Нью-Джерси школы еще не открылись из-за пандемии, что создает конфликт между родителями, школьным советом и профсоюзом учителей. Хотя это было тяжело, мы не одиноки. Многие близлежащие районы сталкиваются с аналогичными проблемами, и после того, как пандемия утихнет, есть ощущение, что уроки, полученные в этот момент, помогут городу стать более устойчивым. И что бы это ни стоило, новые покупатели не колеблются, некоторые дома получают более 20 предложений.

Письмо с предварительным одобрением имеет решающее значение.

Продажа домов в этом году идет быстро, и продавцы, скорее всего, получат сразу несколько выгодных предложений.Без предварительного письма на руках, когда вы покупаете дома, вас, скорее всего, выиграет кто-то более подготовленный.

Письмо с предварительным одобрением — это условное заявление банка, в котором указывается, какую сумму он готов предоставить вам взаймы. Он учитывает ваше финансовое положение, такое как доход, долг, сбережения и кредитный рейтинг. Имея его в руках, продавцы будут более уверены в вашей способности совершить продажу и принять ваше предложение. Банки обычно соблюдают свое предварительное одобрение в течение 90 дней, исключая любые серьезные финансовые сдвиги в вашей жизни.

Интенсивность андеррайтинга

Это не прогулка по парку, особенно в наши дни, когда андеррайтеры уделяют больше внимания.

После того, как ваше предложение будет принято, пришло время связаться с банком и поработать над обеспечением вашей ипотеки. Для этого вам потребуется собрать кучу финансовых документов, включая предыдущие налоговые декларации, банковские выписки, платежные квитанции и, возможно, письмо от вашего работодателя с указанием вашего статуса работы. Если вы работаете не по найму или занимаетесь бизнесом, вам понадобится письмо от вашего бухгалтера на бланке компании, в котором говорится, что ваш бизнес «на хорошем счету». ” 

Процесс обычно включает в себя много разговоров с ипотечным кредитором, а затем вы можете ничего не услышать в течение недели, что только усиливает беспокойство (но отсутствие новостей обычно является хорошей новостью). Весь процесс может занять до месяца или двух, прежде чем вы получите «разрешение на закрытие» от банка.

В наши дни есть несколько причин, по которым ваша ипотека может быть отклонена по нескольким причинам. Во-первых, банки нередко проверяют вашу занятость более одного раза в процессе одобрения ипотеки, тогда как раньше они могли делать это только один раз.Наш кредитор позвонил моему бухгалтеру за день до даты закрытия, чтобы убедиться — в третий раз — что у моего бизнеса хорошая репутация. При высоком уровне безработицы следует ожидать потери рабочих мест, и банки не берут на себя никаких рисков. Если вас уволят или вы потеряете работу в процессе одобрения ипотеки, даже если у вас есть сбережения, это может поставить под угрозу ваш кредит.

Ставки на оценку высоки

Далее: Если оценка, проведенная после принятия вашего предложения, окажется ниже вашей ставки, вы можете оказаться в затруднительном положении. Низкая оценка может произойти в условиях войны торгов, когда покупатели делают предложения, основанные в основном на эмоциях и адреналине, а не на сопоставимых ценах на жилье. Но если оценка будет ниже, чем ваше предложение, вы рискуете отозвать свое предложение или потребовать более крупный первоначальный взнос, чтобы покрыть разрыв.

Допустим, вы сделали принятое предложение о покупке дома за 300 000 долларов. Это предполагает, что вы внесете 20% — 60 000 долларов — и что банк согласился профинансировать 80 % стоимости дома до заранее утвержденной суммы в 240 000 долларов.

Но затем оценка составляет 250 000 долларов, что на 50 000 долларов ниже первоначального предложения. Это означает, что кредитор покроет только 200 000 долларов от цены, поскольку сейчас это составляет 80% от оценочной стоимости дома (с учетом того, что вы предлагаете первоначальный взнос в размере 20%). Поскольку ваша ипотека теперь на 40 000 долларов меньше, чем вы ожидали, вам нужно будет покрыть разницу или рискнуть потерять сделку, если вы не сможете пересмотреть условия. А на сегодняшнем рынке, где дома регулярно получают несколько предложений, у продавцов меньше стимулов вести переговоры с покупателями.

Теперь возникает вопрос: могу ли я вложить все 100 000 долларов (это первоначальный первоначальный взнос в размере 60 000 долларов плюс 40 000 долларов, которые кредитор больше не покрывает) на покупку дома? А также: хочу ли я купить дом дороже, чем его оценочная рыночная стоимость?

9104
				80% финансируется кредитором
$ 300 000	$ 300,00	$ 240 000	$ 60 000
$ 250 000	$ $ 250 000	$ $ 300,00	$ 200 000	$ 100 000

Намечайте в виду: Оценщики смотрят на похожие дома, которые уже продавали, а не активные списки, поэтому, хотя дом может не оценить равномерно сегодня, это может оценить больше в следующем году, когда аналогичные дома зарегистрированы продажи.

Первоначальный взнос в размере 20 % важнее, чем когда-либо 

Приготовьтесь к первоначальному взносу в размере 20 %. Хотя в некоторых случаях покупатели, впервые покупающие дом, могут купить дом со скидкой всего в несколько процентных пунктов, это очень рискованно. С таким небольшим капиталом больше шансов, что на падающем рынке ваша ипотека окажется «под водой», и вы будете должны больше, чем стоит дом. Это то, что случилось со многими владельцами недвижимости во время жилищного кризиса 2008 года. Не имея возможности продать и погасить свои ипотечные кредиты, многие домовладельцы были вынуждены лишить права выкупа своей собственности.

Более того, те, кто впервые покупает жилье без 20% первоначального взноса, могут оказаться в еще более невыгодном положении в этом году. Те, кто использует программы помощи при первоначальном взносе, например, столкнулись с мнением продавцов, что программы замедлят транзакцию.

Как бы то ни было, я всегда с подозрением относился к программам для начинающих покупателей из-за их низких требований к первоначальному взносу. Ни для кого не секрет, что это «горячий» рынок, и цены могут со временем «подкорректироваться».Если цены упадут на 5% или 10%, а у вас есть только 3,5% акций в вашем доме, это может подвергнуть вас более высокому риску дефолта. Вам также может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку, или PMI, которая в основном защищает кредитора в случае, если вам придется отказаться от кредита.

Надежная кредитная история обязательна

Если вы хотите получить максимально низкую процентную ставку (которая сейчас колеблется около 3%), вам, несомненно, понадобится первоклассная кредитная история, а также оценка FICO в средние и высокие 700 из 850.

Хотя некоторые программы для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, такие как кредиты FHA, VA и USDA, требуют более низких кредитных требований, они также могут сделать ваше предложение дома менее привлекательным для продавцов, развлекающихся более привлекательными финансовыми сделками или предложениями наличными.

Возможно, в долгосрочной перспективе будет лучше потратить время на создание кредитной истории, накопление средств и, в конечном итоге, подачу заявки на получение стандартного жилищного кредита. Обычно вы можете проверить свой кредитный рейтинг после входа на веб-сайт вашего банка. Вы также можете просмотреть свою кредитную историю в годовом кредитном отчете.ком.

Не делайте этого без резервного фонда

В такой неустойчивой экономике, как эта, наличные решают все. Вы хотите иметь ликвидный буфер на случай непредвиденных расходов или потери дохода. Есть ли у вас по крайней мере несколько месяцев — а лучше шесть месяцев — необходимых для жизни расходов на сберегательный счет? Если бы вы потеряли работу на следующий день после закрытия дома и должны были платить ипотечный кредит в течение шести месяцев, смогли бы вы? Обеспечение сбережений является жизненно важным шагом для любого покупателя дома в 2021 году.

Bottom Line 

Заманчиво присоединиться к безумию, связанному с недвижимостью, и купить дом, но пусть это будет решение, основанное на личных потребностях и желаниях, а не на рыночных условиях.