Сдача жилого дома в эксплуатацию после строительства: Ввод в эксплуатацию жилого дома

Опубликовано в Дом
/
24 Апр 2019

Содержание

Ввод дома в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью. На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание

  1. В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
  2. Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
  3. Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
  4. Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
  5. Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
  6. Заключение

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта. 

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект. 

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?


Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика. 

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего

калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление. 

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых. 

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную

юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ). Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом. Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи. Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики. Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость. 

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Частный дом: правила ввода в эксплуатацию

01.09.2013

Сдача частного дома в эксплуатацию – не просто факт заселения в него жильцов. Это юридическая процедура, которая имеет соответствующее документальное оформление – акт ввода частного жилого дома в эксплуатацию. Любая недвижимость, прежде чем на ее территории, будут проживать люди, должна получить официальное разрешение на ее использование по назначению, пройти государственную регистрацию, и занесена в реестр жилых помещений. Цель документальной фиксации – гарантировать безопасность построенного или отремонтированного здания в ходе эксплуатацию. Проходя процедуру государственной регистрации, застройщик тем самым подтверждает, что при возведении жилого объекта им не были нарушены:

  • строительные нормы и правила
  • санитарные правила
  • правила пожарной безопасности
  • правила планировки участков и пр.

Пока только что потсроенный частный жилой дом не получил законный статус, невозможно получить почтовый адрес, оформить прописку, подключится к централизованным системам газо-, водоснабжения и отопления. Акт ввода в эксплуатацию частного жилого дома прилагается к пакету документов при любых операциях с недвижимостью в дальнейшем: передача по наследству, дарения, продажа, сдача в аренду и пр.

У людей, осуществляющих строительство дома своими силами, часто возникает вопрос, как сдать дом в эксплуатацию, если строительство верхнего этажа затягивается по причине отсутствия средств или времени. В таком случае специалисты рекомендуют вводить дом в эксплуатацию поэтапно.

Порядок регистрации

Чтобы подать заявление на регистрацию частного жилого дома в соответствующий орган исполнительной власти, по завершению строительства, а также ремонта  или реконструкции, необходимо составить технический паспорт. Для этого на объект приглашаются представители государственной службы – бюро технической инвентаризации (БТИ), которые проверяют домой на соответствие требованиям, предъявляемым к помещению, предназначенному для проживания людей. Только при его наличии составляется акт ввода в эксплуатацию частного дома.

Критерии оценки готовности дома

  1. Жилые помещения частного дома должны иметь окна и двери.
  2. Внутренняя поверхность основных стен и межкомнатные перегородки должны быть подготовлены для чистовой отделки, т.е. покрыты штукатуркой.
  3. Пол в жилых комнатах достаточно обработать стяжкой, за исключением территории санузлов. Здесь пол должен быть выполнен под ключ. Также исключением является деревянной напольное перекрытие и изготовленное по технологии «теплый пол». В этом случае сдача возможно только в готовом виде, т.к. значительно увеличивает стоимость дома, что влечет удорожание страховки и налогов.
  4. Для потолка допустима черновая отделка.
  5. Если в доме есть подвальное помещение без отопления, то его можно сдавать без штукатурки и бетонирования пола. Исключение – подвалы высотой более 2,1 м. в данном случае он приравнивается к полноценному жилому помещению и оценивается соответствующе. К тому же будет пересмотрена этажность дома.
  6. Если в доме есть лестница – сдаётся только в готовом виде: недопустима ее замена временными вариантами, например, стремянкой.
  7. Дом должен быть обязательно оборудован системами электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Перед специалистами БТИ не стоит задача проверять их исправность и функционирование. Цель проверки выявить соответствие разводок коммуникационных систем проекту дома.
  8. Лоджии, террасы, балконы сдают только при наличии капитального ограждения.
  9. Гараж будет оформлен только при наличии установленных гаражных ворот.

Оценка безопасности жилого дома

Прежде чем сдать дом в эксплуатацию, необходимо убедиться, в том, что дом соответствует всем требованиям безопасного проживания в нем. Факт соответствия устанавливается в ходе проверки объекта специализированными службами:

  1. Архитектурное управление проверяет, совпадает ли геометрическая форма и размеры постройки с заявленными в проекте.
  2. Пожарная охрана устанавливает факт наличия систем противопожарной безопасности и их исправность: вентиляционную систему, дымоходы, систем оповещения о пожаре, огнетушители и пр.
  3. Санэпидстанция осуществляет проверку на соответствие санитарно-гигиеническим нормам все коммуникационные системы: канализации, системы отопления и водоснабжения, электроснабжения, вплоть до наличия договора со службой, осуществляющей вывоз бытового мусора.

Если вышеуказанными службами будут обнаружения нарушения и недочеты, то получение техпаспорта отложится до момента их устранения.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Сдача дома в эксплуатацию: правила и проблемы

15.10.2013

Ввод дома в эксплуатацию – процедура, которая проводится застройщиком после завершения строительства дома. Что это значит, разберем в этой статье. Прежде чем передать объект жилой недвижимости заказчику/покупателю застройщик обязан сдать его в эксплуатацию, т.е. получить определенный документ, подтверждающий, что построенный объект пригоден к его использованию по назначению. Таки разрешением является акт ввода частного дома в эксплуатацию, который составляется на основе оценки объекта уполномоченной на то комиссией. Если ее члены подтверждают, что строительство выполнено в полном объеме и в соответствии с проектной документацией, подписывается акт. Процедура обязательная. Без акта в дальнейшем дом не может быть объектом каких-либо сделок с недвижимостью: его нельзя продать, подарить, передать по наследству, получить налоговый вычет и пр.

Акт ввода дома в эксплуатацию подтверждает, что застройщик выполнил свои обязательства по договору в полной мере:

  • не были нарушены строительные и санитарные нормы;
  • отсутствуют повреждения и дефекты, создающие угрозу коммуникациям и людям;
  • размер, форма, планировка соответствуют плану застройки;
  • дом не выходить за границы отведенного участка;
  • соблюдены правила планировки участка;
  • строение не пересекает «красную линию»;
  • не нарушены правила природоохранного законодательства и пр.

Акт ввода дома в эксплуатацию оформляется не только на новый, только, что построенный объект, но также на уже существующий, если в нем проводилась реконструкция.

Техпаспорт на жилье: что это и где брать?

Прежде чем, составлять  акт о сдаче дома в эксплуатации необходимо оформить технический паспорт. По сути, техпаспорт – это выполненный в масштабе план дома с подробным описанием всех помещений и коммуникаций. Для получения техпаспорта необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на готовом объекте обнаружатся множественные отклонения от проекта дома, то в выдаче техпаспорта будет отказано. Если отклонения являются преднамеренными изменением проекта по ходу строительства, их необходимо согласовать в управлении архитектуры. Если это будет недочет, дефект, его необходимо устранить. После этого на объект приглашается специалист БТИ, и заказывается техпаспорт.

Критерии готовности дома

Получив техпаспорт можно смело переходить к завершающему этапу сдачи дома в эксплуатацию. Чтобы дом прошел проверку без проблем, он должен быть пригодным для жилья, т.е. соответствовать следующим критериям:

  1. Должны быть установлены окна и двери.
  2. Стены оштукатурены под чистовую отделку, т.к. она изменяет размер комнат. Сдать дом с черновой отделкой возможно, но очень проблематично.
  3. Подвальное помещение можно не штукатурить и не бетонировать пол, однако если высота его потолка окажется более 2,1 м, то к нему будут предъявляться требования как к жилому помещению. К тому же встанет вопрос об изменении этажности дома.
  4. На полу достаточно стяжки, за исключением санузлов, а также деревянных полов. Они сдаются только в готовом виде. Также в готовом виде сдается «теплый пол», т.к. увеличивает конечную стоимость дома, соответственно страховку и налоги.
  5. На потолке допустима черновая отделка.
  6. Обязательно должно присутствовать ограждение на балконах и террасах.
  7. В многоэтажном доме должна быть лестница. Нельзя сдавать дом с какими-либо временными вариантами, например, стремянкой.
  8. Обязательное наличие инженерных систем, даже если они еще не функционируют.
  9. Наличие ворот во встроенном гараже.
  10. Если дом находится в сельской местности, то требования к обустройству участка на момент сдачи в эксплуатацию, отсутствуют.

Если дом соответствует перечисленным требованиям, можно приглашать комиссию для составления акта ввода в эксплуатацию. В число проверяющих входят представители управления архитектуры. Их цель – проверка конфигурации помещений. По геометрии и размерам они должны совпадать с проектными. Санэпидемстанция проверяет канализацию (она должна быть действующей), а также системы отопления, водопровода, водоснабжения. Желательно предъявить договор на вывоз мусора с соответствующей компанией и убрать строительный мусор с участка. Наличие вентиляции, дымоходов, противопожарной сигнализации и прочего оборудования предмет проверки пожарных.

Часто задаваемые вопросы

  • Можно ли сдать дом, если завершение его строительства по каким-то причинам откладывается? Можно. Если дом в несколько уровней либо с мансардной крышей, то его можно дать поэтажно.
  • Срок передачи готового объекта заказчику совпадает со сроком ввода в эксплуатацию жилого дома? Это не так. Срок ввода в эксплуатацию застройщик определяет ориентировочно. Он может быть скорректирован в одностороннем порядке. Срок передачи дома  заказчику оговаривается в договоре, и застройщик заинтересован в его соблюдении. Поэтому сроки устанавливаются с запасом. Как правило, разрыв между сроком сдачи в эксплуатацию и сроком передачи составляет полгода.
  • Как избежать трудностей при сдаче дома? Заказать разработку проекта и авторский надзор в специализированной компании. Это может быть самостоятельная организация либо архитектурно-строительное бюро в составе строительной компании. В таком случае профессиональный мониторинг за качеством строительных работ на каждом этапе гарантирован, поэтому проблемы при сдаче вряд ли возникнут.

Фотогалерея

Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

– учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

По мнению автора, учитывать суммы налога на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в данном случае не нужно.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19  , за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:

ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 19

– списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.

2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС  (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.

Обратите внимание:
застройщик – плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Важно запомнить

Если на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно (резерв не создается).

Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №1, январь 2012 г.

«Что значит «срок ввода дома в эксплуатацию»?» – Яндекс.Кью

Традиционного в ДДУ закреплены сроки двух разных событий:

  • Срок ввода дома в эксплуатацию.
  • Срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Это два совершенно разных срока, между которыми на практике может пройти от нескольких месяцев до нескольких лет.

Срок ввода дома в эксплуатацию или иначе — срок сдачи дома — это конкретная дата или период, не позднее которых должно быть завершено строительство. В рамках этого срока застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего приступить к передаче объектов долевого строительства. За нарушение данного срока, закон 214-ФЗ не предусматривает какой-либо ответственности для застройщика.

Срок передачи объекта долевого строительства в свою очередь представляет собой дату/период, не позднее которых с дольщиком подписывается акт приема-передачи. Это ориентир, до которого вы должны получить ключи. Именно этот срок является для вас ключевым.

За нарушение срока передачи объекта для застройщика предусмотрены последствия:

  1. Дольщик вправе требовать уплаты неустойки за просрочку передачи в соответствии со ст. 6 214-ФЗ.
  2. Если просрочка более 2 месяцев, участник долевого строительства вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке согласно положениям ст. 9 214-ФЗ.

Таким образом, передать квартиру вам должны в рамках срока передачи объекта долевого строительства. Стоит внимательно проанализировать договор и найти соответствующий пункт. А также помните о возможных санкциях для застройщика за нарушение данного срока.

Ввод здания в эксплуатацию | WBDG — Руководство по проектированию всего здания

Введение

Ввод в эксплуатацию зданий — это профессиональная практика, обеспечивающая сдачу зданий в соответствии с требованиями заказчика к проекту (OPR). Здания, которые правильно введены в эксплуатацию, обычно имеют меньше заказов на изменение, имеют тенденцию быть более энергоэффективными и имеют более низкие затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание. Документация процесса ввода в эксплуатацию обеспечивает основу для правильного определения базового уровня энергопотребления объекта.

В этом разделе WBDG содержится информация о вводе в эксплуатацию, руководство и ресурсы в соответствии с тремя общими принципами, включая определение требований к эффективности проекта, роль и ответственность владельца в процессе ввода в эксплуатацию, а также соответствие и прием документов ввода в эксплуатацию. Важно отметить, что все три принципа применяются в течение всего срока проекта капитального проектирования и строительства и что для достижения оптимальных результатов требуются разносторонние усилия с участием владельцев, специалистов по проектированию, менеджеров по строительству и поставщиков услуг ввода в эксплуатацию (CxP). от процесса ввода в эксплуатацию.

Важно начать процесс ввода в эксплуатацию на предпроектной стадии. Такое раннее участие имеет решающее значение для своевременной и полезной разработки требований к проекту Заказчика (OPR), последующих основ проектирования (BOD) проектной группы, плана ввода в эксплуатацию и начала руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию (O&M). Если эти задачи отложить на более поздний этап процесса и «реконструировать» для соответствия дизайну, их полезность в качестве катализаторов диалога, управления затратами и рисками и инструментов отслеживания качества будет потеряна.

Вовлечение CxP в начале проекта позволяет CxP ознакомиться с программной документацией и немедленно перейти к семинару OPR и разработке критериев всего здания, соответствующих потребностям проекта. OPR следует разработать на предпроектной стадии; При первой разработке OPR может стать очень полезным инструментом для Заказчика при выборе правильной проектной группы для проекта. Во время процесса отбора проектной группы ответы кандидатов на OPR при представлении их BOD дают потрясающее понимание их понимания OPR.Когда Системное руководство также запускается на этой ранней стадии, обеспечивается включение требований по эксплуатации и техническому обслуживанию. Включение планирования ЭиТО на ранних этапах является ключом к долгосрочному сохранению энергоэффективности, долговечности оборудования и стратегий эффективности всего здания, заложенных в проект.

OPR — это основополагающий документ успешного Cx. Это очень важно для обеспечения того, чтобы процесс ввода в эксплуатацию соответствовал целям владельца. OPR определяет ожидаемые затраты, цели производительности, энергетические и операционные критерии, общие сроки выполнения, операционные подходы и критерии успеха для проекта.Планы укомплектования персоналом собственника для объекта должны быть четко определены, чтобы было известно о любом влиянии на проектирование систем объекта. OPR должен быть разработан при значительном участии владельца и окончательном одобрении. CxP обычно помогает владельцу определить требования объекта в отношении таких вопросов, как энергоэффективность, окружающая среда в помещении, обучение персонала, а также эксплуатация и техническое обслуживание. Эффективный OPR включает в себя входные данные на ранних этапах проекта от владельца, эксплуатационного и обслуживающего персонала и конечных пользователей здания и обновляется на протяжении всего проекта.Правильно разработанный и обновленный OPR действительно становится определением успеха проекта.

В этом разделе представлен обзор факторов ввода в эксплуатацию, преимуществ, целей и принципов, а также общих руководств по вводу в эксплуатацию, стандартов и ресурсов.

Определение

Стандарт ASHRAE 202-2013 «Процесс ввода в эксплуатацию зданий и систем» и Директива 0 ASHRAE «Процесс ввода в эксплуатацию» определяют ввод в эксплуатацию как:

«Процесс, ориентированный на качество, для улучшения реализации проекта.Процесс направлен на проверку и документирование того, что все введенные в эксплуатацию системы и узлы спланированы, спроектированы, установлены, испытаны, эксплуатируются и обслуживаются в соответствии с требованиями Заказчика к проекту ».

Ввод в эксплуатацию — это комплексный процесс, основанный на обеспечении качества, для работы с проектными группами и документирования планирования, поставки, проверки и управления рисками для функций, выполняемых на объектах или объектами. Ввод в эксплуатацию обеспечивает качество строительства за счет анализа проекта, а также проверки в полевых условиях или на месте.Ввод в эксплуатацию также помогает максимизировать энергоэффективность, здоровье окружающей среды и безопасность людей. Этот процесс улучшает качество воздуха в помещении, обеспечивая правильную работу компонентов здания и эффективное и действенное выполнение планов. Ввод в эксплуатацию предоставляет планы профилактического и прогнозирующего обслуживания, адаптированные руководства по эксплуатации и процедуры обучения для всех пользователей. По сути, процесс ввода в эксплуатацию формализует обзор и интеграцию всех проектных ожиданий на этапах планирования, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию путем проверки, функционального тестирования и тестирования производительности, а также надзора за обучением операторов и ведением документации.

Цели ввода в эксплуатацию

Основная цель ввода в эксплуатацию любого проекта — обеспечить, чтобы успех проекта был четко определен в OPR и чтобы здание функционировало так, как задумано для выполнения этой миссии. Это определение точно описывает ввод в эксплуатацию как целостный процесс, который простирается от предпроектного планирования до размещения и эксплуатации, как минимум, и должен также включать текущий ввод в эксплуатацию. Соответственно, цели ввода в эксплуатацию:

  1. Реализовать здания и строительные объекты, соответствующие проектным требованиям владельца.
  2. Недорогое предотвращение или устранение проблем с помощью профилактических методов контроля качества.
  3. Убедитесь, что системы установлены и работают правильно, и протестируйте правильность работы.
  4. Снижение общих первоначальных затрат и затрат на жизненный цикл для владельца.
  5. Предоставить документацию и записи по проектированию, строительству и испытаниям для облегчения эксплуатации и технического обслуживания объекта.
  6. Внедрите журналы трендов, автоматизированные и полуавтоматические инструменты Cx, чтобы обеспечить постоянный Cx персоналу O&M.
  7. Поддерживать работоспособность объекта на протяжении всего жизненного цикла здания.

Преимущества

Ввод в эксплуатацию помогает в реализации проекта по созданию эффективного, безопасного и здорового объекта; оптимизирует использование энергии; снижает эксплуатационные расходы; обеспечивает адекватную ориентацию и обучение персонала O&M; и улучшает документацию по установленным системам здания.

Ввод в эксплуатацию приносит пользу владельцам за счет повышения энергоэффективности, повышения производительности рабочих мест за счет более качественной окружающей среды и предотвращения коммерческих потерь.Стоимость не ввода в эксплуатацию равна затратам на устранение недостатков плюс затраты на неэффективные операции. Например, на критически важных объектах стоимость простоя можно измерить стоимостью простоя и отсутствия надлежащего использования объекта.

Драйверы

Есть много причин для включения ввода в эксплуатацию в проект, и они различаются в зависимости от владельца и типа здания. Например, критически важные объекты, такие как центры обработки данных, должны гарантировать, что их системы здания будут работать с минимальным временем простоя или без него.Институциональные здания будут работать с меньшими затратами на обслуживание и большей надежностью. Владельцам частных и общественных зданий нужны энергоэффективные здания, обеспечивающие безопасное и комфортное пространство для жителей. Основными факторами, побуждающими владельцев использовать ввод в эксплуатацию, являются:

  • Правильно работающее здание
  • Энергоэффективность
  • Системы оценки эффективности зданий
  • Эффективное и экономичное обслуживание
  • Соответствие нормам
  • Внутренние программы устойчивого развития

В дополнение к драйверам энергоэффективности и общей производительности, еще одним фактором, определяющим спрос на ввод в эксплуатацию, является желание владельца получить сертификат с помощью систем оценки эффективности зданий.Эти рейтинговые системы были разработаны для улучшения проектирования, строительства и повышения энергоэффективности и условий окружающей среды в зданиях. Здание, сертифицированное для этих рейтинговых систем, может включать высокоэффективные газовые, водопроводные, энергетические и осветительные системы, солнечные фотоэлектрические системы и другие технологии распределенных источников энергии. С точки зрения владельца, инвестиции в эти и другие сложные строительные технологии должны сопровождаться строгим контролем качества проектирования и строительства, а также проверкой характеристик, которые выполняются комплексно в процессе ввода в эксплуатацию.

Исследования показывают, что экологичный дизайн помогает снизить затраты на строительство, обеспечивая при этом более комфортную внутреннюю среду. Согласно исследованию, проведенному в октябре 2003 г. для группы из более чем 40 правительственных агентств Калифорнии, инвестиции в устойчивое строительство окупаются в 10 раз. Исследование, проведенное Capital E Group в Национальной лаборатории Лоуренса Беркли при участии ряда государственных агентств, отражает наиболее точный анализ затрат и выгод зеленого строительства на сегодняшний день.

Определение требований к реализации проекта

Каждый новый проект проходит стадии предварительного проектирования и проектирования, на которых устанавливаются потребности, цели, объем и дизайнерские решения владельца для предлагаемого проекта. Предлагаемые проекты и построенные работы могут быть оценены только по объективным критериям и мерам, которые воплощены в хорошо задокументированном OPR. Разработка проекта — это процесс обучения, в котором решения об эффективности строительства уточняются до последовательных уровней детализации в течение жизненного цикла проекта.Эти решения должны быть задокументированы на протяжении всего проекта и в OPR.

Создание плана ввода в эксплуатацию ответит на эти вопросы. Основные пуско-наладочные работы включают:

  • Назначьте членов команды и обязанности
  • Установление целей по качеству, эффективности и функциональности (часть управления проектами)
  • Определение объема ввода в эксплуатацию
  • Составление бюджета ввода в эксплуатацию
  • Составление планов ввода в эксплуатацию
  • Составление графиков ввода в эксплуатацию
  • Составление планов испытаний и проверок
  • Разработка технических условий для ввода в эксплуатацию
  • Определение особых потребностей в тестировании
  • Определение потребностей в обучении оперативного персонала
  • Составление существующих планов ввода зданий в эксплуатацию

Соответствие и принятие документов

Цель документации по вводу в эксплуатацию состоит в том, чтобы служить исторической записью того, «что, почему и как» принимали ключевые решения группы доставки на протяжении всего процесса планирования и доставки.Ввод в эксплуатацию документирует установление стандартов производительности для строительных систем и подтверждает, что спроектированные и построенные объекты соответствуют этим стандартам. Основные результаты ввода в эксплуатацию, подтверждающие соответствие и приемку документов, включают:

  • Требования к проекту владельца
  • Основы проектирования
  • План ввода в эксплуатацию
  • Предварительные проверки систем объекта
  • Функциональные тесты
  • Системное руководство
  • Учебные документы
  • Окончательный отчет о вводе в эксплуатацию

Заявка

Все программы строительства новых или реконструируемых зданий могут выиграть от некоторого уровня ввода в эксплуатацию.Недавние тематические исследования, проведенные на объектах частного сектора, показали, что ввод в эксплуатацию может улучшить энергоэффективность новых зданий на 8–30%. Аналогичных результатов можно ожидать и на других объектах. Для сложных типов зданий с высокоинтегрированными системами зданий ввод в эксплуатацию обеспечит комплексные преимущества.

Отраслевые стандарты и руководства

Этот раздел Руководства по проектированию всего здания основан в первую очередь на процессе ввода в эксплуатацию, рекомендованном в стандарте ASHRAE 202-2013, Процесс ввода в эксплуатацию зданий и систем и Руководстве ASHRAE 0-2013.Настоятельно рекомендуется, чтобы проектные группы, использующие ввод в эксплуатацию, следовали процессу, описанному в стандарте ASHRAE 202-2013. Этот стандарт принят NIBS и ведущими отраслевыми организациями. Он не фокусируется на конкретных системах или сборках, а скорее представляет собой стандартный процесс, которому можно следовать при вводе в эксплуатацию любого здания.

Заключение

Ввод в эксплуатацию следует рассматривать как весь процесс обеспечения качества здания и его можно настроить в соответствии с потребностями проекта.Тем не менее, это всегда требует четкого определения ожидаемой производительности, строгости в планировании и исполнении, тщательного тестирования, обучения персонала и документации.

Дополнительные ресурсы

Агентства

Федеральные агентства

Организации

Публикации

  • Руководство по вводу в эксплуатацию АЧГ для владельцев зданий, специалистов по проектированию и поставщиков услуг по вводу в эксплуатацию